La regulació dels lloguers funciona. Catalunya ha reduït els preus fins a un 5% durant el segon trimestre de l'any. Els temps no són casuals. La Generalitat va declarar 141 municipis com a zones tensionadas el passat 17 de març. L'àrea metropolitana de Barcelona, les principals destinacions turístiques i les capitals de província –Lleida, Tarragona i Girona– van haver d'aplicar el control de rendes que contempla la Llei d'Habitatge. "Aquestes dades avalen que la regulació dels lloguers està tenint un impacte", ha celebrat aquesta setmana la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque.

Les estadístiques publicades aquesta setmana per la Generalitat procedeixen de les fiances que els propietaris dipositen en l'Institut Català del Sòl (Incasòl), una font oficial que "permet conèixer els preus mitjans del lloguer" i el nombre de contractes signats. "Estem parlant d'estadístiques molt fiables", assenyala l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona. Les mensualitats han baixat un 5% a les ciutats regulades, però es mantenen sense gairebé canvis canvis en les zones no tensionades.

El 90% dels catalans considerava el juny, tres mesos després de l'entrada en vigor de la norma, que els lloguers eren massa cars, segons dades del Centre d'Estudis d'Opinió (CEO). "La regulació va entrar en vigor en un moment d'escalada històrica dels preus. L'objectiu era evitar una pujada encara major, no abaixar les rendes. Una caiguda del 5% és irrisòria i, per descomptat, no serveix per resoldre el problema de l'habitatge que han d'afrontar les classes treballadores. Caldrà veure com avança la situació durant els pròxims trimestres: els preus poden continuar baixant, però també poden congelar-se", adverteix Marina Parés, portaveu del Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya.

La mensualitat a Barcelona ronda, de mitjana, els 1.131 euros en els contractes signats entre abril i juny. Aquesta dada suposa un descens de 61 euros mensuals respecte al primer trimestre de l'any –quan els lloguers van superar el sostre dels 1.193 euros–. Els llogaters acumulaven 11 mesos consecutius de pujades a la capital catalana. Els preus segueixen a la frontera del salari mínim interprofessional, però les mesures avancen en la bona direcció. "El que veiem és que on hi ha regulació, els preus han baixat més que on no s'aplica, però l'efecte és gairebé imperceptible i la norma té forats importants", sosté Jaime Palomera, investigador de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA).

Els experts, no obstant això, demanen "cautela" i posen el focus en les xifres dels pròxims mesos. Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, analitza els possibles escenaris: "Aquesta reducció es produeix després de dos anys i mig de pujades ininterrompudes. No s'observen factors que puguin explicar el canvi de tendència més enllà de la regulació dels lloguers, però és aviat per treure conclusions. Les dades dels pròxims trimestres seran decisives [per una qüestió metodològica]. La Generalitat pren com a referència la data en la qual es dipositen els contractes, però no la data en la qual se signen, que sol ser anterior. El període juliol-setembre inclourà tots els contractes signats després de l'entrada en vigor de la norma. Els descensos possiblement seran més elevats i intensos".

Menys parc d'habitatge en lloguer?

Els preus estan regulats en 141 municipis catalans, que sumen en total 6,2 milions d'habitants, el 80% de la població. La norma obliga els propietaris a congelar les rendes en els nous contractes i fins i tot reduir-les en alguns casos –quan pertanyen a grans tenidors i superen l'Índex de Preus del Lloguer–. El Govern reconeix que la part més negativa de l'informe és la caiguda del nombre de contractes signats, molt més pronunciada en aquestes localitats que en la resta de la comunitat. "Això no es pot relacionar amb un descens del parc d'habitatge en lloguer, sinó tot el contrari. Les llars són ara més estables i els contractes duren més, tenim menys rotació", precisa Carles Donat.

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) de 2019 va ampliar la durada dels contractes, passant dels tres anys que contemplava el Govern de Mariano Rajoy als cinc o set anys actuals. "S'està dient que la regulació dels lloguers va provocar una reducció de l'oferta, però sense cap mena d'evidència empírica que ho sostingui. Els nous contractes porten reduint-se de manera significativa des de 2019. El gruix de la gent que viu de lloguer ho fa a més amb aquest tipus de contractes", continua Jaime Palomera. El 70% de la societat catalana considera que l'oferta d'habitatge en lloguer és insuficient, segons dades del Centre d'Estudis d'Opinió.

Les primeres dades proven que la regulació dels lloguers no provoca una crisi en el mercat immobiliari, sinó que afavoreix la seva estabilització. Des del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona reconeixen que la reducció del nombre de contractes ha d'interpretar-se "des del punt de vista de l'estabilitat de les llars", és a dir, les famílies guanyen en termes de seguretat. El Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya lamenta que la regulació tingui "uns efectes limitats" perquè afecta fonamentalment "persones jurídiques, és a dir, grans tenidors", i subratlla la necessitat de limitar els lloguers de temporada.

El 'parany' dels lloguers vacacionals

La consellera de Territori, Sílvia Paneque, tampoc ha passat per alt la relació entre el menor nombre de nous contractes i la pujada dels lloguers de temporada, encara que el transvasament, moltes vegades, suposa un "frau" legal. El 50% de les persones enquestades pel Centri d'Estudis d'Opinió pensa que caldria limitar per llei els habitatges d'ús turístic en tota la regió. Els votants de la CUP, Comuns, ERC, Junts i PSC serien, per aquest ordre, els més favorables a les restriccions. Els votants de PP i Vox, en canvi, rebutjarien la intervenció.

"La regulació dels lloguers és bastant disfuncional perquè l'administració que aplica les normes [Generalitat] no té manera d'inspeccionar i sancionar als propietaris que infringeixen la llei. Part de l'oferta s'està desviant al lloguer de temporada, amb contractes fraudulents que escapen als límits de la legislació", insisteix Jaime Palomera, investigador de IDRA.

Els experts encara no disposen de dades, però els portals immobiliaris han disparat entre un 30% i un 40% els anuncis d'aquest tipus durant l'últim any. "Els desnonaments no es detenen, cada vegada som més vulnerables davant uns propietaris que abusen de nosaltres amb total impunitat i les vies d'acció sindical són durament reprimides. Això si que té un impacte directe en el nostre dia a dia", sentencien des del Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya.