El alquiler de vivienda se sitúa como uno de los negocios más rentables y, al mismo tiempo, de mayor impacto social por las trabas para el acceso a la vivienda, que genera la espiral alcista de los precios, un proceso que puede entrar en fase de retroalimentación por un perverso efecto secundario de las subidas de los tipos de interés y, con ellas, del euríbor y las hipotecas.

La carga financiera de la compra de viviendas resulta un tercio inferior a la que soportan las inversiones en el resto de actividades económicas, según indican los últimos datos del Banco de España sobre los intereses de las operaciones de crédito.

Y eso, unido a la rentabilidad que ofrecen los arriendos, supone un claro estímulo para relanzar un negocio (y con él sus consecuencias negativas en el ámbito social) que en los últimos meses parecía haber entrado en una situación de 'impasse' ante la subida de los tipos de interés, la menor disponibilidad de efectivo de los hogares por la inflación y la congelación salarial y por las incertidumbres generadas por determinados emisores en torno a la aplicación de la Ley de Vivienda.

La Tasa Anual Equivalente, (el TAE, el coste real del dinero al cabo del año) de las hipotecas para adquirir viviendas se ha mantenido a lo largo del año entre un 1,29% y un 2,13% por debajo del interés medio de los créditos de hasta 250.000 euros a empresas y entre un 0,54% y un 1,05% en los préstamos a sociedades de entre esa cuantía y un millón de euros.

En junio, la carga financiera de las operaciones de adquisición de vivienda vía hipotecas resultaba casi un tercio inferior a la que soportan las inversiones empresariales de hasta 250.000 euros y una quinta parte menos exigente entre esa cifra y el millón.

Las diferencias en el TAE son netamente superiores a las del TDR, que no incluye comisiones, recargos ni productos asociados y en la que esa brecha no ha pasado del 0,88% ni la diferencia de la carga financiera ha llegado a alcanzar la cuarta parte.

Ese escenario ofrece una situación de ventaja para las inversiones de carácter inmobiliario frente a las de otros ámbitos, ya que en la práctica las primeras soportan una carga financiera mucho menos intensa.

Un negocio de más de 27.000 millones anuales solo para particulares

A eso se le unen otros datos como el hecho de llevar tiempo arrojando rentabilidades netamente superiores a las que en los últimos trimestres han ofrecido las inversiones en deuda pública y en la bolsa, aunque esa brecha comenzó a reducirse a finales del año pasado, cuando el rendimiento de los arriendos y los bonos del Estado se equiparó antes de verse superados en el primer trimestre de este año por el de las cotizaciones bursátiles, aunque está por ver si esa última tendencia se mantiene o resulta pasajera.

Ese escenario favorable para los inversores, tanto como probablemente perjudicial para los inquilinos, se da después de que la compra de viviendas para alquiler con hipotecas ya experimentara un claro repunte en vísperas del vertiginoso despegue del euríbor.

Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el volumen de viviendas destinadas al alquiler cuyos propietarios estaban pagando mediante hipotecas en junio del año pasado era de 32.900, una cifra que supera en un 4,3% a las 31.532 de finales de 2019, a tres meses del inicio de la pandemia, y en más de un 12% a las 28.346 del cierre de 2017.

La popularización del tratamiento de la vivienda como un producto financiero durante la última década, en la que se convirtió en uno de los principales refugios de dinero de los ahorradores  ante el desplome del rendimiento de los productos bancarios y bursátiles, coincidió con una etapa de restricciones en el acceso al crédito para comprar casas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y con una mayor demanda de pisos de arriendo, el 85% de los cuales son gestionados por particulares.

Esa confluencia de factores ha dado lugar a algunas tendencias tan espectaculares desde el punto de vista económico como inquietantes desde una perspectiva social, según indican los últimos registros disponibles.

Así, y según datos del INE, Idealista y la Agencia Tributaria, el número de hogares (no necesariamente familiares) que viven de alquiler a precios de mercado aumentaba un 25%  y pasaba de 2,25 a 2,85 millones entre 2013 y 2022, el precio medio del arriendo se disparaba un 65% (de 7,2 a 11,9 euros el metro cuadrado) entre los meses de julio de 2013 y de 2023 y las rentas declaradas que ese negocio generaba a las familias (sin incluir empresas) crecían en 10.854 millones de euros entre 2012 y 2022.

El encarecimiento dispara la vulnerabilidad

Ese desmesurado encarecimiento está teniendo un impacto directo en las economías familiares, según constatan varios trabajos de Caixabank Research, centro de análisis que pone el acento en "la necesidad de una oferta asequible" ante "el fuerte incremento del precio del alquiler en relación con la evolución de la renta de las familias", algo que "ha suscitado preocupación por la vulnerabilidad económica de los hogares".

Esa subida de precios ha sido en los últimos años "superior al incremento de las rentas del trabajo, lo que dificulta la emancipación de los jóvenes y aumenta la vulnerabilidad económica de muchos de los hogares que viven de alquiler".

La mayoría de ellos, añade, "suelen tener un nivel de ingresos inferior al promedio, y un elevado porcentaje de ellos destina más del 40% de sus ingresos a los pagos relacionados con la vivienda".

Otros 'think tank' económicos apuntan, por otro lado, a que esos flujos de inversión hacia la vivienda en general, y hacia la de alquiler en particular, pueden verse reducidos en los próximos meses; algo que, de suceder, ocurriría mientras se las condiciones financieras señalan en sentido contrario.

BBVA Research incluye a la vivienda entre los "sectores clave" que "verán limitado su avance por restricciones de oferta" junto con el turismo o el agroalimentario.

En este sentido, pronostica para el corto plazo "una oferta reducida de vivienda en alquiler" en el ámbito privado, al tiempo que anota que "los anuncios para incrementar los inventarios de vivienda pública son bienvenidos".