Entre 2009 i 2023, els contractes de lloguer signats a la ciutat de Barcelona han crescut un 116,4%. D'aquesta forma, segons les dades aportades al darrer estudi de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge (O-HB), titulat Els contractes de lloguer a la ciutat de Barcelona. 2010-2023, els pisos en règim d'arrendament han passat dels 106.018 del 31 de desembre de 2009 als 229.405 del mateix dia de l'any passat.

És a dir, en 14 anys, les estadístiques de les fiances de lloguer dipositades davant de l'Institut Català del Sòl (Incasòl), amb les quals es basa l'informe, han augmentat en 123.387. Aquesta tendència es dona en un moment en què el valor dels arrendaments signats el primer trimestre del 2024 supera els 850 euros al mes de mitjana a Catalunya i s'apropa als 1.200 a Barcelona, el que constitueix un rècord històric. Paral·lelament, les dades semblen desmuntar un dels mites esgrimits a l'hora d'oposar-se a la regulació del preu dels lloguers: el control de la renda farà disminuir l'oferta.

L'informe també aporta dades sobre l'índex de rotació, que indica els habitatges de lloguer que durant l'any deixen d'estar ocupats pels antics inquilins i potencialment poden tornar a entrar al mercat. Aquest indicador ha oscil·lat entre un màxim del 25,5% els anys 2013 i 2018, fins als mínims enregistrats l'any 2016 i en els darrers dos anys: 17,8% en el 2022 i 11,6% en el 2023; aquesta disminució de la rotació té una estreta relació amb els canvis en la durada dels contractes produïda el 2019.

Aquesta reducció de la rotació, que té la seva contrapartida amb un increment de l'estabilitat residencial de les llars, és la principal raó que explica que durant el 2023 hagin disminuït els nous contractes de lloguer en un 37,6%, mentre que al mateix temps ha augmentat un 1,9% el parc per llogar a la capital catalana.

Fent una anàlisi per períodes, l'O-HB conclou que des de l'esclat de la Covid, a conseqüència de la dinamització posterior a la crisi de l'any 2020 i, malgrat la llei de contenció de rendes, es va enregistrar l'increment més gran del nombre de nous contractes de tota la sèrie temporal estudiada, amb 59.000 (un 29% més), en part, també pel manteniment d'una alta rotació, del 23,1%.

Posteriorment, al període 2022-2023, ja marcat pel Decret Llei 7/2019, que augmenta les durades mínimes dels contractes a cinc i set anys, es caracteritza per un creixement més moderat del parc d'habitatges amb lloguer, en part, per la menor rotació, que assegura alhora una major estabilitat de les llars en el seu habitatge.

Desnonaments invisibles

Pel portaveu del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, l'estudi de l'O-HB certifica "la inutilitat de la reforma de l'any 2013, que va escurçar la durada dels contractes de lloguer i que només va servir per desprotegir els llogaters, alimentar la bombolla especulativa de preus i fomentar la rotació de contractes".

Ara, més d'una dècada després, Aragonès creu la nova normativa ofereix una estabilitat més gran als arrendataris, alhora que s'intenta desterrar l'associació entre viure de lloguer i la mudança. Tot i això, recorda que, actualment, quatre de cada deu canvis de pis acostumen a ser desnonaments invisibles, en els quals el llogater es veu impel·lit a abandonar el seu habitatge per una pujada de preus inassolible o per les modificacions del contracte.

En relació amb la possibilitat que la regulació de preus del lloguer pugui incidir sobre l'oferta, Aragonès al·ludeix a estudis en els que es comparen els efectes en municipis amb regulació limitadora i sense, mostrant que en els primers casos s'han abaixat preus, alhora que s'han signat més contractes.

El Sindicat de Llogateres posa com a exemple les pràctiques efectuades pels propietaris el darrer any, en què l'oferta de lloguers de temporada ha crescut un 40% per sortejar les regulacions de la Llei de l'Habitatge, que excloïa les modalitats turístiques, de temporada i per habitacions.

Millorar l'oferta de pisos socials

En ple debat sobre la cerca de la fórmula per encaixar l'increment de l'activitat turística en ciutats com Barcelona i els seus efectes nocius sobre el mercat immobiliari, especialment als preus dels lloguers, el catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José Garcia Montalvo defensa la necessitat de gravar encara més la taxa turística per pernoctacions a la ciutat, al mateix temps que demana una ordenació de les llicències de pisos per a aquestes finalitats: "S'ha de fer una proposta d'eliminació de les noves llicències d'obertures d'habitatges destinats als usos turístics".

Més enllà d'aquest àmbit, Garcia Montalvo reclama incrementar el parc de pisos de protecció oficial destinats al lloguer. Així, insisteix en la insuficiència pressupostària i el dèficit de programes adequats com a causes principals de la manca actual d'habitatge de protecció oficial.

Una de les afirmacions que fa és la de la incapacitat de les administracions per a actuar: "Malgrat la voluntat manifestada des de la dècada dels noranta d'estimular les actuacions d'accés al lloguer, les administracions públiques no han estat gens eficients en articular un sistema adient i de confiança per als promotors".

En l'àmbit del lloguer, els experts advoquen per la memòria històrica, situant-la en el context del boom immobiliari, moment en què tot i la gran quantitat d'habitatge que es construïa, és a dir una gran oferta, els preus encara pujaven. Ara, el focus està posat sobre la contenció de rendes, sobre la qual encara no existeixen dades oficials.

Algunes entitats en defensa del dret de l'habitatge auguren que el mètode acabarà tenint èxit ateses les actuacions de certs actors del sector, que fan esforços per boicotejar la regulació, emparant-se en els contractes de temporada o turístics, no renovant els contractes, fent un ús fraudulent de la figura de la pròrroga o aplicant clàusules de doble preu per si torna a decaure la regulació sobre el control de les rendes.