La mayor recesión en tiempos de paz de la última centuria no ha pasado factura a los mercados inmobiliarios de Zúrich, Ámsterdam, París, Hong-Kong, Toronto, Fráncfort y Múnich. Según un reciente estudio del banco de inversión suizo UBS, y de forma creciente, conforman las siete grandes capitales del planeta cuyos precios de vivienda siguen instalados bajo burbujas de valor durante la larga travesía de la Gran Pandemia en este complejo ejercicio económico de 2020.

El riesgo de un estallido, dicen los expertos de UBS, es alto pero improbable. Dependiendo de los coletazos que todavía pueda generar la recesión mundial; en función del curso que tomen los acontecimientos de la covid-19. Dejando entrever que las opciones de que suceda una debacle de los precios de la vivienda en estas latitudes surgirán, esencialmente, porque la crisis sanitaria, que ya ha desembocado en una económica, se convierta en un convierta en un nuevo tsunami financiero. Una amenaza que también revela como catastrófica la sala de máquinas del FMI.

El UBS Global Real Estate Bubble Index 2020 se configura a partir de tres bloques de indicadores. El primero, vincula la relación de los descensos de los mercados inmobiliarios respecto de caídas de los PIB, y su decalaje temporal. En su edición de este año, de hecho, asegura que el número de transacciones descendió en la mayoría de las ciudades del planeta entre abril y junio, periodo de mayor intensidad de la primera oleada de la epidemia y de los confinamientos más rigurosos. En comparación con el mismo trimestre de 2019. El segundo bucea en la capacidad de compra y concluye que, en la primera mitad del ejercicio, no experimentaron descensos notables debido a las “facilidades crediticias a corto plazo a empresas y al mantenimiento de la mayor parte de las horas de trabajo de los empleados que, sin embargo, empezaron a hacer mella en el tercer trimestre por los procesos de destrucción de empleo, que afectan de forma directa a los ingresos familiares”. El tercer compendio de indicadores indaga en las ayudas gubernamentales que, en numerosas ciudades, han recaído sobre los propietarios de inmuebles, entre los que el informe cita los subsidios en alquileres e hipotecas, rebajas fiscales y reducción de cargas administrativas sobre las 25 ciudades que engloba el estudio desde 2001. De las que 21 encarecieron sus precios en los cuatro trimestres previos al tercero de este año, entre julio y septiembre, donde concluye el análisis de UBS.

En este contexto es en el que el banco de inversión suizo enmarca a las siete capitales a las que sigue considerando burbujas inmobiliarias. Un escenario que USB tilda de "insostenible", pero que podría continuar en el tiempo si se elude la tormenta financiera. Sus diagnósticos tienen en cuenta y se ajustan a la inflación.

Por orden creciente de sobrevaloración, estas son las aguas turbulentas por las que navegan los precios de las siete capitales en mayor riesgo de estallido de burbujas inmobiliarias.

Zúrich. 

La capital financiera suiza evoluciona con unos precios inmobiliarios un 50% más caros que en 2010. Donde, sin embargo, permaneces desocupadas viviendas. "La crisis del coronavirus ha dejado algunos trazos complejos. Porque los inmuebles del centro histórico de la ciudad se siguen beneficiando de una alta demanda, que no se ha resentido en los últimos trimestres". Es el combustible de su calentamiento. "En la actualidad, menos del 0,5% del stock de viviendas se ofrece al mercado, la ratio más baja de todo el país". La crisis económica "todavía no ha creado un impacto directo sobre el mercado de vivienda de Zúrich, que mantiene los precios al alza".

Ámsterdam

Los precios en la ciudad holandesa aumentaron un 10% anualmente entre 2013 y 2018 por la creciente demanda de operaciones de compraventa. Evolución que se ralentizó en el ecuador de 2019, aunque conserva un encarecimiento desde entonces del 4%. La propensión y disponibilidad de inmuebles y el endurecimiento de los criterios hipotecarios "limitará en los próximos meses el alza de los precios", pero con tendencia inflacionista.

París

Residir en la capital francesa ha supuesto un incremento de los costes del 30% desde 2015 y del 6% sólo en 2019. Resultado de las laxas condiciones hipotecarias y del repunte de demanda por parte de fondos de inversión extranjeros en busca de vivienda de lujo. A pesar de los rigores en el acceso a la vivienda. Un profesional cualificado necesita trabajar 16 años para ahorrar por el coste de un inmueble de 60 metros cuadrados, el segundo valor más alto de las ciudades que analiza el estudio en el que se deja constancia de una incipiente fuga de residentes por los altos precios de la vivienda. Es, a juicio de sus analistas, el factor más determinante sobre el valor del sector inmobiliario parisino en el futuro.

Hong-Kong

En continuo encarecimiento entre 2003 y 2019 como resultado de la prosperidad económica del enclave chino y las elevadas demandas de inversión. Sin embargo, la recesión ha ralentizado el alza. Hasta reducir los precios en un 5% desde mediados de 2019. Aun así, y pese a las revueltas sociales por el final del status quo autonómico del territorio decretado por Pekín, que también ha contribuido a paralizar el rally alcista de su mercado inmobiliario, UBS augura repuntes moderados pero sostenidos en sus precios desde finales de 2021. En apoyo de su tesis, su servicio de estudios desvela las limitaciones en las licencias de construcción, especialmente en Greater Bay Area, su centro financiero, alrededor del cual han surgido las viviendas de lujo de los milmillonarios que residente en Hong-Kong, en busca precisamente de compradores con elevado poder adquisitivo capaces de evitar la alta presión fiscal sobre la vivienda impuesta por China y de eludir ejecuciones hipotecarias. La burbuja es de menor dimensión que en 2019, pero sigue siendo de gran calibre, explica el informe.

Toronto

La radiografía de UBS resalta que la ciudad canadiense más cara para vivir ha duplicado el precio de sus viviendas en los últimos doce años, como resultado del aumento de población y de las condiciones crediticias favorables derivadas de la larga fase de bajos tipos de interés. En los últimos cuatro trimestres, los precios han aumentado un 6%. Aunque la demanda emite ya señales de cierto agotamiento y la apreciación del dólar canadiense haya congelado el interés de compra de inversores extranjeros.

Fráncfort

Otro ejemplo de capital en la que se ha doblado el precio de la vivienda en el último decenio. Con persistencia al alza. Porque entre mediados de 2019 y mediados de 2020, el valor inmobiliario se ha incrementado en un 8%. Su condición de centro financiero europeo, cada vez más indiscutible, está detrás del aumento poblacional, de la atracción laboral y del despegue de los ingresos de sus residentes. Empieza a emitir signo de saturación con los primeros vestigios de salidas de residentes hacia otras ciudades limítrofes. A pesar de lo cual -aminoramiento de la actividad y freno a la creación de empleo- la demanda inmobiliaria permanece intensa mientras las condiciones prestamistas sigan siendo tan ventajosas.

Múnich

Ostenta para los investigadores del sector inmobiliario de UBS la mayor burbuja actual. En los últimos diez años, el alza de precios ha sido del 8% cada año. El mayor recorrido de las 25 ciudades analizadas. Lidera su ranking por segundo año consecutivo. Al igual que en el segmento del alquiler. En la capital bávara ha jugado un papel determinante las inversiones especulativas, que han tirado de la demanda, "incluso más que las condiciones financieras".

"Incertidumbre a largo plazo"

Para Claudio Saputelli, responsable de Real Estate en USB Global Wealth Management, explica que "el incremento de los precios de los inmuebles en las grandes capitales nos conduce, en un periodo de máxima alerta sanitaria, a cuestionar la necesidad de vivir junto a las sedes de oficina en el centro de las ciudades". Sobre todo, con fenómenos como el teletrabajo y la ausencia de reuniones presenciales en boga. Las presiones alcistas "han propiciado que muchas personas se hayan planteado y decidido ir a vivir en los barrios del extrarradio". Algo que también se deben plantear urbes "con altos índices de endeudamiento o económicamente débiles", que tendrán que responder a un escenario de recesión como el actual "con aumento de impuestos o mayores recortes públicos y sociales". La suma de estos factores -asegura Saputelli- "crea incertidumbres a largo plazo alrededor de las ciudades y de sus demandas de viviendas y oficinas urbanas". Más elocuente aún es Matthias Holzhey, uno de los coautores del estudio, para quien, a pesar de que, en algunas capitales, sus burbujas inmobiliarias parecieran inmunizadas de los efectos económicos del coronavirus, con perspectivas, incluso de una mayor aceleración del valor a medio plazo, como Múnich, Toronto o Hong-Kong, "la ausencia de una corrección del mercado y el potencial alza de las ganancias de capital de sus propietarios, pueden aún pasar factura a los precios". Porque las perspectivas de inversiones para compra o alquiler empiezan a generar sensibilidades opuestas al alto encarecimiento de las viviendas en estas localidades. Situación que expanden a ciudades que se han quedado fuera de su catalogación de burbujas inmobiliarias como San Francisco, Los Ángeles, Boston, Vancouver, Londres, Singapur, Dubái, Varsovia, con fuertes tasas de valoración excesiva o, en menor medida Nueva York y gran parte de ciudades asiáticas. Y cita como ejemplo de descenso gradual Sídney. La apelación a Madrid hable de caída de valores inmobiliarios que están asociadas a la hibernación y recesión económica.