Las estrecheces económicas que sufren los pequeños empresarios y los autónomos como consecuencia del aumento de la morosidad y de las dificultades para acceder al crédito han desatado una oleada de ejecuciones hipotecarias por parte de la banca que alcanza ya un ritmo de 385 semanales.

Los datos del INE sobre ejecuciones hipotecarias revelan cómo el año pasado las entidades financieras presentaron en los juzgados 19.926 demandas por impago de las cuotas contra personas jurídicas o empresas o por impago de créditos vinculados a sociedades, en su mayoría pequeñas y unipersonales.

Esa cifra se encuentra cerca de triplicar las 7.129 dirigidas contra particulares y familias, con las que las anteriores mantienen una proporción de 73,7% por 26,3% después de dos años de aumento en los que su volumen ha crecido un 49,8% para regresar a niveles similares a los de 2015, en el comienzo de la recuperación. El ritmo de la suma de ambas alcanza las 520 por semana.

Por el contrario, la ejecución de hipotecas concedidas a personas físicas encadena cuatro años de descenso en los que se han reducido a menos de la sexta parte (15,8%) de las casi 45.000 contabilizadas en 2014 como consecuencia, básicamente, de dos motivos: hay menos deudores por la restricción de la concesión de créditos y el desplome de la demanda y, de estos, los que se encuentran en franjas vulnerables y se han empeñado para disponer de una vivienda principal cuentan desde hace siete años con una serie de medidas de protección que, por otro lado, acaba de prorrogar el Gobierno.

Una parte de los afectados de este segundo grupo son autónomos a los que una enrevesada normativa cuya reforma lleva años pendiente impide acceder a la segunda oportunidad para remodular la cuantía y el periodo de pago de sus deudas, una posibilidad a la que las empresas sí pueden acceder a través del concurso de acreedores.

Ese repunte de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas propiedad de empresas o sobre créditos concedidos a éstas y avalados con casas de terceras personas son, por otro lado, la causa principal de que este tipo de demandas haya repuntado de manera global por primera vez en siete años, según los datos del CGPJ (Consejo General del Poder Judicial), mientras la litigiosidad sigue descendiendo en las casas de particulares, en las fincas rústicas y en los solares y repunta de manera leve (3%) en el apartado de "otros", que incluye locales, oficinas, trasteros y plazas de aparcamiento.

"No es momento de apretar, sino de apoyar"

"Tiene que ver con el deterioro del negocio en pequeñas empresas", explican fuentes del sector financiero, las cuales, además de apuntar a las moratorias como la causa principal de la reducción de las demandas contra particulares, coinciden en el análisis con la percepción del ámbito judicial, donde señalan cuatro perfiles de afectados por esta oleada de ejecuciones a empresas: las que ven cómo el banco ejecuta la vivienda con la que un familiar avaló el crédito necesario para abrir o mantener un pequeño negocio, las que pierden la casa que el propietario acabó incluyendo en el perímetro de la sociedad vía hipoteca, las que ven ejecutada una residencia adquirida a nombre de la empresa (con la consiguiente desgravación en el impuesto de Sociedades), en los tres casos contra su voluntad, y las que acuerdan la ejecución con el banco dentro de un acuerdo de refinanciación. "Ante el peligro de que la deuda se coma el negocio, se desprenden de activos, en este caso inmobiliarios, y si es posible optan por buscar acuerdos con el banco para aligerar esa deuda o para refinanciarla", apuntan las fuentes consultadas en el sector financiero.

El presidente de UPTA (Unión de Profesionales y Trabajadores Autónomos), Eduardo Abad, añade un factor clave a esta situación: "Las entidades financieras han vendido carteras de créditos a fondos de inversión que ahora están gestionando el cobro de esas deudas que han adquirido a bajo coste", señala, al tiempo que recuerda que ·en muchos casos no están dando al hipotecado ni siquiera la opción de hablar y ejecutan directamente el crédito para hacerse con la vivienda".

Abad, que ya ha solicitado al Gobierno medidas para que los trabajadores por cuenta propia puedan hacer frente al pago de sus deudas hipotecarias y que llama la atención sobre el aumento de las dificultades que en ese aspecto está provocando el frenazo de la actividad económica por la expansión del Covid-19, considera que "no es el momento de que las entidades de crédito a las que hemos rescatado los autónomos y el resto de ciudadanos tengan prisa para ejecutar los descubiertos que se puedan producir por el cese o la minoración de la actividad". "Hacer lo debido ahora es no aplicar intereses de demora y aplazar cuotas", señala. "No es el momento de apretar sino de sacar las cosas adelante", añade.

Las fallidas inversiones en alquiler

Entre las pequeñas empresas y los particulares que se están viendo afectados por esta oleada de ejecuciones hipotecarias se encuentran algunas de las que en los últimos años decidieron adquirir viviendas para dedicarlas al alquiler animados por la burbujeante actividad de ese sector y las perspectivas de ganancias que les hacía presagiar la irrupción en él de algunos fondos de inversión.

"Hubo quien empezó a invertir en activos inmobiliarios para sacarlos al alquiler pensando que eso iba a ser el maná, pero luego fueron viendo que el negocio no era tan boyante", explican fuentes financieras, que anotan que "algunas empresas están dejando esa rama inmobiliaria para salvar el negocio principal". También algunos fondos, como Blackstone o TPG, intentan colocar una parte de los edificios con los que habían ido haciéndose para dedicarlos al arriendo, en una serie de movimientos que, no obstante, por ahora tienen más aspecto de aislados que de tendenciales.

"Los propietarios tendrán que bajar el precio"

Max Gligling, consultor senior en investigación social aplicada y vivienda, apunta que la desmesurada burbuja de los precios del alquiler va topándose paulatinamente con un imprevisto: "Hay un problema con la capacidad de pago y eso lleva a un tope que hace que los alquileres no puedan seguir subiendo porque las familias no pueden pagarlo", indica.

En este sentido, anota que "el precio del alquiler está ya en muchas zonas del país muy por encima del 30% de la renta de la que disponen las familias", un nivel muy superior al que los expertos consideran asumible.

Por último, y al mismo tiempo que aboga por incluir factores como la renta entre los que se utilizarán para determinar las zonas saturadas, explica que "los propietarios tendrán que limitar los precios" al comenzar estos a resultar inasumibles para muchas familias. La alternativa para los tenedores de viviendas es el alquiler turístico, que ya va siendo objeto de limitación en algunas ciudades y que ahora mismo pierde peso como opción por el enfriamiento del turismo.