“Ha cambiado el perfil de quien puede comprar casa, pero no el de quien la busca”, explica Mas Gigling, doctor en Psicología Social y experto en vivienda que colabora con varios ayuntamientos y comunidades autónomas, que lleva años alertando sobre los riesgos de tratar como un producto financiero un bien de primera necesidad como este.

La evolución del mercado inmobiliario, estimulado por inversores particulares e institucionales que buscan en el alquiler una rentabilidad para sus inversiones que no ofrece ningún otro sector, ha disparado las ventas, y especialmente las cerradas con pagos al contado, mientras la subida de los precios dificulta el acceso a la vivienda a las familias medias, que ya necesitan el sueldo de siete años para comprar su casa.

Así, el cruce de los datos de la Estadística de Hipotecas del INE (Instituto Nacional de Estadística) con la de Transmisiones de Derechos de Propiedad revela cómo la compra de viviendas al contado se ha disparado hasta rondar las 3.000 semanales el año pasado, mientras que por el contrario, y como consecuencia del desplome de las rentas de los últimos años y el encarecimiento de los precios, la compra de una casa para vivir requiere un esfuerzo financiero cada vez mayor a las familias.

Un tercio del sueldo cada mes

Según los datos del Banco de España, en dos años un hogar medio ha pasado de necesitar los ingresos de seis años y medio a requerir los de siete para adquirir una vivienda de menos de cien metros cuadrados, mientras que los requerimientos mensuales de la hipoteca han saltado la barrera de la tercera parte de esos recursos para alcanzar el 34,3%.

Las hipotecas, según esa misma fuente, se están cerrando al 2,2%, tienen una duración media de 23 años y cinco meses y cubren en torno al 65% de la inversión. Eso, para una casa de 120.000 euros con una entrada de 40.000, que conlleva más de 11.000 de gastos, supone en números redondos 91.200 de crédito principal y 26.300 en intereses. Es decir, 157.500 euros cuando la renta media anual de los hogares se sitúa en 26.630.

“El esfuerzo de las familias está siendo mayor por la congelación de las rentas”, explica Gigling, que llama la atención sobre “una falacia: está subiendo el precio de las casas, mientras el interés de las hipotecas se mantiene bajo por la política del Banco Central Europeo. Por eso nos dicen que el precio ha vuelto a la normalidad cuando, si descontamos el efecto de la inflación, es mayor que hace treinta años”. “La situación va a ser complicada hasta que los fondos tengan un objeto de inversión distinto de la vivienda”, pronostica.

Con todo, la contratación de hipotecas para adquirir viviendas lleva varios años aumentando. Su volumen ha crecido más de un 80% en cuatro años: de los 19.970 millones de 2013 a los 36.900 que pronostican los 30.470 firmados entre enero y octubre.

Más de un tercio de las operaciones, al contado

Entre enero y octubre de 2017 se formalizaron en España 391.663 operaciones de compraventa de viviendas mientras el volumen de hipotecas se quedaba en 264.533. Ese desfase de 127.130 casas adquiridas sin financiación bancaria supone una media semanal de 2.927 que pulveriza los registros de años anteriores y que, al mismo tiempo, consolida un cambio de hábitos en relación con la etapa de la burbuja inmobiliaria.

Entonces era frecuente hipotecar casas habitadas para financiar otras operaciones. De hecho, el impago de créditos de ese tipo fue la causa principal que llevó a la insolvencia a miles de familias, el grueso de las cuales no pueden acogerse a la ‘segunda oportunidad’ en vía judicial.

Solo en 2007, el año álgido de la burbuja, el desfase entre hipotecas y transacciones rondaba el medio millón a favor de las primeras: 1.238.890 créditos por valor de 184.427 millones de euros cuando ‘solo’ se vendieron 775.300 casas.

Esa tendencia cambió en España con el ‘crash’ bancario, que llevó a las entidades financieras a sacar al mercado a precio de saldo e incluso a colocar a pérdidas sus activos inmobiliarios para sanear sus balances, principalmente mediante ventas en bloque a fondos de inversión con rebajas de hasta el 80% que les permitían liberar las provisiones del 70% de su valor, y con la burbuja del alquiler, que animó a los particulares a invertir en la compra de vivienda para alquilar. En ambos casos, pagando sin crédito, con fondos propios.

Un cartel de venta en una promoción de viviendas. EFE

Repunte de los precios y compradores extranjeros

El descenso de los precios, que bajaron más de un tercio entre finales de 2007 y principios de 2014 antes de repuntar un 10% en los cuatro años siguientes (5,6% el pasado, según Solvia, 6,7% para el Banco de España), atrajo a un tercer grupo de compradores: extranjeros a los que comenzaba a salirles a cuenta adquirir casas de veraneo o para jubilarse en las zonas de clima templado del país.

Así, el volumen de viviendas compradas sin hipoteca, que ha sido uno de los factores que ha tirado al alza de los precios, se elevó hasta las 112.990 en 2013, subió a 114.528 al año siguiente, cayó a 108.789 en 2015 y se disparó a 122.678 en 2016, para alcanzar las 127.130 en los primeros diez meses del año pasado, un registro que augura un cierre del ejercicio por encima de las 150.000, con un aumento del 35% en cuatro años.

El porcentaje de viviendas pagadas al contado, que ha oscilado en este último lustro entre el 30,2% y el 36,1% de las operaciones, sería algo mayor si se descuentan las hipotecas constituidas sobre casas que ya habían sido pagadas.
“Se trata de gente que tiene suficiente dinero para comprar una casa sin hipoteca, y no necesariamente tiene por qué tratarse de viviendas habituales”, señala Gigling, que sitúa entre el 63% y el 65% el porcentaje de adquisición de casas financiadas mediante hipotecas y apunta que hace una década este no bajaba del 68%.

Más del 50% en efectivo en el Mediterráneo

En ese mismo periodo, el aumento general de las compraventas ha sido algo superior al 50%, al pasar de las 312.593 de 2013 a las 470.000 que proyectan para el cierre del año las 391.663 efectuadas entre enero y octubre, mientras el aumento de las hipotecadas ha sido del 58%, de las 200.397 de 2013 a las 317.000 de previsión de cierre (264.533 en octubre).

Fuentes de Solvia, la inmobiliaria de Banc Sabadell, destacan que las ventas en bloque son menos frecuentes que hace unos años, mientras que el volumen de compras por extranjeros sigue siendo importante en mercados localizados, principalmente en el arco mediterráneo.

“Son clave en algunas zonas, aunque el mercado se está recuperando y ordenando”, señalan, mientras entre los compradores de casas al contado van ganando peso los inversores autóctonos con elevado poder adquisitivo.
En su caso, las ventas al contado se sitúan en el 54%, tras un descenso en los últimos años y con un peso muy importante de los compradores extranjeros, superior a la media estatal por concentrarse una parte importante de su parque en el litoral catalán y levantino y en Baleares entre la herencia de la CAM y los paquetes del ‘banco malo’ procedentes de Bankia.