De entrada, ¿cómo valoran el índice de precios del alquiler que acaba de entrar en vigor?

Hace diez años era impensable conseguir regular el precio de los alquileres y que se pusiera un tope, por lo tanto es un paso adelante muy importante aceptar que el mercado de alquiler se tiene que regular. Se ha puesto mucha atención en el índice, pero la medida más importante de la regulación es el tope, es decir, que de un contrato al siguiente el precio no pueda aumentar, porque afecta a todo el mundo. En cuanto al índice, la ley dice que si vives en un piso de alguien que tiene cinco o más (es la definición catalana de gran propietario) y estás por encima del índice, te tendrán que bajar el precio obligatoriamente en el siguiente contrato, y todos aquellos pisos que entren por primera vez al mercado tendrán el índice como precio máximo.

Evidentemente no es el índice que querríamos, porque refleja los precios de media del mercado y querríamos que estuviera relacionado con la capacidad adquisitiva de la población. Lo que hace es forzar a rebajar los precios a aquellos grandes propietarios que hayan llevado a cabo subidas abusivas. Para nosotros, sin embargo, tiene varios problemas. Lo primero es que es un abanico y todos sabemos que el sector inmobiliario siempre intentará poner el precio máximo. Segundo, hay criterios auto valorativos que pueden ser una trampa, como por ejemplo que el propietario diga que el piso está en perfecto estado y nadie lo controle. Otro problema es que ahora marca los precios medios de 2022, pero se tiene que actualizar anualmente, de forma que cuando ponga la cifra del 2023 o del 2024 nos podemos pegar una hostia muy importante... Más que de un año concreto, el índice tendría que reflejar la media de precios de los últimos 10 años.

Siempre hemos escuchado que el mercado de la vivienda de alquiler en Barcelona está muy atomizado, pero los datos más recientes muestran que hay una concentración creciente en favor de los grandes propietarios.

El Observatorio Metropolitano de la Vivienda dice que cerca del 40% de la vivienda de alquiler en Barcelona está en manos de rentistas que tienen cuatro pisos o más, esto es casi la mitad del mercado. Evidentemente la ley no es como la catalana, que decía que todo el mundo que estuviera por encima del índice tiene que bajar el precio, pero en todo caso, el peso de los grandes propietarios no es menor. Dicho esto, seguiremos escuchando el mantra de que esta es una ley que empobrece al pequeño propietario, pero justamente el año pasado el Idra publicó un estudio sobre los propietarios que, a partir de los datos de la Agencia Tributaria, muestra cómo de media cobran el doble que los inquilinos sin tener en cuenta las rentas inmobiliarias que perciben. Es decir, que si tuviéramos una regulación realmente bestia que hiciera rebajar los precios un 40%, pues seguirían en una posición económica mejor que los inquilinos.

¿Uno de los problemas de la normativa es que no obliga al propietario a especificar cuántos pisos tiene, de forma que el inquilino se tiene que buscar la vida para saberlo?

La ley tiene que entrar en vigor y hay que desplegarla. Hay mucha información a la cual los inquilinos no pueden acceder de manera fácil y gratuita, y esto es un problema. Lo que no puede ser es que tengas que pagar para saber cuántos pisos tiene tu rentista. La primera pregunta es cómo lo haremos para que la gente pueda tener acceso de manera fácil a esta información. La segunda incógnita es que la ley dice que cuando alquilas un piso no te pueden cobrar más de lo que había pagado el anterior inquilino. ¿Esto cómo lo comprobaremos? Se tendría que desplegar un buscador, de forma que cualquier persona pueda buscar cuánto vale un piso y cuánto le cobraban al anterior inquilino, porque si no estamos haciendo leyes que requieren condiciones que son imposibles de cumplir.

¿Precisamente, el control de la aplicación de la ley es otro de sus problemas? Lo digo porque, a diferencia de la catalana, no establece un régimen sancionador.

Una vez más, tenemos que ver cómo se despliega, pero es inviable que la ley no tenga un régimen sancionador. Los fondos de inversión y las inmobiliarias han tenido ocho meses de margen para hacer subidas de alquiler hasta la entrada en vigor de la ley, pero es que las administraciones públicas también han tenido ocho meses para ver cómo se desplegaría y parece mentida que cuando entra en vigor nadie sepa si se sancionará, dónde se mirarán los datos... Alguien tendrá que desplegar un régimen sancionador y pensamos que lo tendría que hacer la Generalitat, que es quien tiene las competencias de vivienda, y lo tendría que hacer a través de una ley que lo vincule al régimen sancionador de la ley de la vivienda catalana de 2007.

¿La ley tiene muchos agujeros para que los grandes propietarios puedan incumplirla?

Hay muchos agujeros, pero también los inquilinos han cambiado en los últimos años. Antes vivíamos con mucho miedo, un poco con la idea de "quizás no me quejo de que hay humedades porque de aquí a dos meses me tienen que renovar y si lo hago quizás no me renovarán". Y creo que ha habido un empoderamiento y nos hemos dado cuenta de que estamos vendidos si no nos organizamos entre nosotros, hacemos negociaciones colectivas y hacemos valer los pocos derechos que tenemos. Por lo tanto, sí, la ley tiene agujeros, pero los inquilinos tenemos clarísimo que la defenderemos como sea, porque es una ley que no nos da la solución, pero que nos da herramientas. Y cualquier persona que se encuentre en una situación de incumplimiento lo que tiene que hacer es venir al sindicato y el sindicato hará que la ley se cumpla.

No se incluye la regulación del alquiler de temporada. ¿Temen que una parte de las viviendas sean desviadas hacia esta vía?

Sí. Desde que se aprobó la ley dijimos que el problema más grande que tenía era el alquiler de temporada. Nos dicen que regular el precio de los alquileres hace que caiga la oferta, pero lo que hace caer la oferta es tener agujeros como este. Si sin ningún tipo de obstáculo puedes cambiar un piso de alquiler habitual a uno de alquiler de temporada o a uno de turístico estás creando un incentivo de fuga y una caída de la oferta, no tanto por la propia regulación como por el agujero que tiene. De lo que se trata es de tapar este agujero, y se puede hacer. La gente se va al alquiler de temporada porque obtiene más beneficios, porque no tiene un límite de precios. Si incluyes el alquiler de temporada dentro del alquiler habitual y haces que esté regido por el mismo tope de precios, ya hay menos incentivos para derivarlo. Se trata de equiparar las condiciones de alquiler habitual y alquiler de temporada. La ministra ha admitido que hay un desajuste muy grande y es una cosa que se tiene que abordar.

Si se compara con la normativa que había en Catalunya, la estatal es bastante más laxa. ¿Esto responde a que el PSOE es más sensible a las presiones del sector inmobiliario?

Definitivamente. Joan Clos (exalcalde de Barcelona del PSC y exministro) hasta enero presidió la Asociación de propietarios de viviendas de alquiler (Asval) y lo sustituyó Helena Beunza, que fue secretaria de Vivienda con Ábalos de ministro (entre 2018 y 2020, en el primer gobierno de Pedro Sánchez). En cualquier otro ámbito, como el energético, esto sería un escándalo, porque son unas puertas giratorias de manual. ¡La mujer que decía que no se tienen que regular los alquileres ahora cobra de la patronal! En Catalunya también tenemos ejemplos, y el exsecretario de Vivienda Carles Sala hoy trabaja para el colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). Las sinergias que hay entre la clase política y la patronal inmobiliaria son la razón por la cual se explica que vivamos en un país donde los inquilinos gastan la mitad de su sueldo en pagar los alquileres y esto no se entiende.

Los últimos datos sobre los alquileres muestran cómo los contratos más recientes en la ciudad de Barcelona ya se sitúan en los 1.178 euros mensuales de media y en los 854 en Catalunya. Son unos precios muy por encima de lo que permiten los salarios más habituales. Más allá de la regulación de los alquileres, ¿qué más haría falta para garantizar el acceso a la vivienda?

Sí, primero apuntar que cuando regulamos los alquileres (en Catalunya) conseguimos que bajaran de media a casi 900 euros (era el precio de los contratos en Barcelona del segundo trimestre del 2021), esto quiere decir un incremento de casi 300 euros desde entonces, es una locura. La regulación estatal de los alquileres figuraba en el pacto inicial entre Podemos y el PSOE. La cantidad de gente que vive estrangulada y que ha tenido que cambiar de piso desde entonces es increíble.

La normativa llega tarde, pero a partir de ahora los precios no pueden continuar subiendo y a partir de aquí pensamos que los precios tienen que bajar. La regulación es una herramienta para empezar a bajarlos, pero no nos podemos quedar aquí. Lo importante es que los inquilinos se organicen en secciones por propietario, lo hemos hecho con Blackstone y con muchos vecinos de La Caixa. Ahora el sindicato debe de tener unos 200 bloques organizados. Y, por ejemplo, exigiremos que todos los contratos que superen el índice se renueven ya al precio que toca, aunque les resten cuatro años de contrato, y llevarlos a la franja baja del índice. ¿Y esto como se consigue? Pues lo tendremos que ver.

¿Podemos encontrarnos que los grandes propietarios, como los fondos de inversión, se dediquen a crear múltiples filiales para hacer ver que tienen solo tres o cuatro pisos y evitar tener que ajustar los alquileres al índice?

Esto podría pasar y es una cosa que Blackstone lleva haciendo mucho tiempo. El tema es que no tenemos claro qué pasará con los fondos de inversión. Crecieron en el mundo de la vivienda en un momento donde había unas condiciones muy favorables, por las socimis y porque los tipos de interés eran cero y tenían mucha liquidez. Pero esto ha cambiado, los tipos de interés han subido y los inquilinos están más organizados, hemos conseguido que los contratos se alarguen a cinco y siete años, que los honorarios los pague el propietario y regular los alquileres. Y ahora se abre la pregunta de cómo se moverán ellos y puede ser que pierdan interés en el alquiler.

Hay mucha discrepancia en los trabajos académicos alrededor de la regulación de los alquileres, si bien en el caso catalán el único publicado en una revista de primer nivel mostraba cómo la ley hizo reducir los precios entre un 4 y un 6% y no hizo caer la oferta de pisos . Otros dicen que no es así. ¿Cómo lo ven?

En este país tenemos un grave problema con la producción de conocimiento en materia de vivienda. Para poner un ejemplo, una de las universidades que es más prolífica, la Pompeu Fabra (UPF), tiene cinco cátedras de vivienda. Una la paga la APCE, la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya; otra la pagan los API, los agentes de la propiedad inmobiliaria; otra la paga Tecnocasa, una inmobiliaria; otra, Metropolitan House, que es una promotora que se dedica a vender pisos de fondos de inversión; y hay una quinta cátedra que viene de las administraciones públicas. Esto es una broma. Que tengas gente produciendo informes sobre la regulación del alquiler pagados por la patronal inmobiliaria no tiene ninguna credibilidad, más allá de las incompatibilidades y de gente que está, directamente, a sueldo de bancos. Y esto no es algo a ningunear, porque estos informes tienen impacto, afectan a los legisladores, los colocan en los medios, crean un estado de ánimo que las regulaciones no funcionan, etc.

Yo no quiero engañar a nadie y no diré que la regulación de precios es la solución y ha funcionado en todas partes donde se ha implementado, simplemente diré que no es verdad que haya un consenso académico sobre que no funciona, como dicen ellos. Hay quienes dicen que no funciona, hay quienes dicen que sí y hay que dicen sí si hay una serie de cosas, como inspección y sanción, si opera en la totalidad del mercado y funciona como complemento a otras políticas de vivienda.

Y si entramos en el tema de la oferta, una cosa es contener los precios y la otra son políticas de oferta. Claro que hace falta un esfuerzo titánico para tener mucha más oferta pública y cooperativa de vivienda, pero el problema lo tenemos ahora mismo. Y lo que sí que dice la investigación científica es que por mucho que tengas un parque público potente, el mercado privado sigue cautivo de una lógica de especulación. Por lo tanto, si quieres que crezca la oferta, haz políticas de oferta, pero lo que no puedes es pedir a la regulación que haga crecer la oferta, porque no es una política de oferta. Tenemos que regular y, además, acompañar de inversión pública en vivienda.

Comentaba antes que hace unos años era impensable pensar que se regularan los alquileres y no sé si siente que en este tema ha habido un cambio de sentido común, porque las encuestas muestran como la mayoría de la sociedad catalana lo defiende.

En ciudades como Barcelona una de cada dos mudanzas es forzosa, producto que no te renuevan el contrato, te suben el alquiler y claro... El tema es que la población inquilina cada vez será más grande y la población propietaria cada vez será más pequeña y concentrará más propiedades. En un contexto en que sabemos que el 70% de los inquilinos no heredarán nunca nada y que del otro 30%, la gran mayoría heredará una propiedad compartida, seguir estas dinámicas especulativas condena a la mayoría de población a la pobreza absoluta.

Creo que hay una disputa y ellos también han creado dispositivos como Desokupa. Hace unos años, el sindicato consiguió ganar el relato claramente y son ideas de consenso que los fondos de inversión son malos y que especular y las subidas abusivas son cosas que están mal. Pero también ha calado un discurso como respuesta que no se tiene que ningunear. Tener constantemente la radio pública y la privada bombardeada por anuncios de alarmas y de alquiler seguro por si no te pagan los inquilinos es una cosa que despacio va permeando.

Al final, ¿la gran cuestión sería avanzar en la desmercantilización de la primera vivienda para garantizar el acceso? Con esta idea, ¿tienen algún referente de políticas a seguir?

Probablemente Viena es el ejemplo más emblemático, al tener una parte muy importante de vivienda pública, una parte muy importante de vivienda muy regulada y una parte de mercado libre. A pesar de que durante los años de la burbuja de los alquileres el mercado libre ha doblado los precios, es decir, que por mucho que tengas vivienda pública y que tengas un segmento regulado, el mercado libre va por libre en este sentido. Y sí, creo que tendríamos que caminar hacia la desmercantilización de la vivienda, es muy fácil de entender: cuando más negocio y más bien de inversión es la vivienda, menos derecho es y está menos al alcance de la gente que la tiene que usar.

Tenemos que ver cómo avanzamos, evidentemente hacen falta regulaciones mucho más duras que hagan que se limite el espectro lucrativo de las rentas inmobiliarias. Y esto son regulaciones de alquiler, son contratos mucho más largos que den estabilidad y seguridad a los inquilinos y es asegurarse que estas leyes se cumplen. Otro aspecto muy importante es que los inquilinos tengan más derechos, como derecho de negociación colectiva, derecho de reconocimiento sindical y derecho de huelga, por un tema de asequibilidad, pero también para crear un contrapoder que realmente pueda conseguir las medidas que decíamos antes. Y hace falta inspección para mirar que las leyes se cumplan y sanciones cuando no se cumplan. Es un abanico de medidas, porque ni solo con vivienda pública, ni solo regulando solucionaremos el problema.