El vuelco electoral y la debacle que ha sufrido el PSOE —y sus principales socios en diferentes territorios— en las elecciones autonómicas del 28M alejan la posibilidad de que se declaren de zonas de precios tensionados en la inmensa mayoría de las comunidades autónomas, el trámite que permite a los gobiernos autonómicos establecer una regulación de los precios de los alquileres según la nueva ley de vivienda.

El impacto de esta medida, una de las que más fricciones generó dentro del Gobierno de coalición y con sus socios parlamentarios, será muy limitado y hará muy difícil demostrar si sus efectos son positivos. El PSOE ha perdido el gobierno en siete comunidades autónomas: Aragón, Cantabria, Canarias, Illes Balears, País Valencià, Extremadura y La Rioja.

Los socialistas mantienen Asturias y Castilla-La Mancha, que podrían aplicarla, pero donde los alquileres no acumulan subidas tan fuertes como en otros territorios. Y también se negocia la gobernabilidad en Navarra, aunque el Ejecutivo de María Chivite ya aprobó en junio su propia ley foral de vivienda que establecía controles al precio de las rentas.

Casi todos estos territorios —salvo Canarias, donde la llave para la gobernabilidad la tiene Coalición Canaria— se encaminan a un gobierno del PP apoyado por Vox, y ambas formaciones ya han dejado claro su rechazo a intervenir en el mercado del alquiler siguiendo la ley estatal de vivienda.

Vuelta a la limitación en Catalunya

Por el momento, solo Catalunya, presidida por ERC, se ha mostrado favorable a la aplicación de la medida, que no es del todo nueva en este territorio. El Parlament catalán ya aprobó una ley de vivienda que limitaba los precios del alquiler. Estuvo en vigor desde septiembre de 2020 hasta marzo de 2022, cuando el Gobierno central y el PP recurrieron la medida ante el Tribunal Constitucional por que invadía competencias estatales. La ley actual ya dota a las comunidades del paraguas jurídico para evitar que la medida acabe en suspenso por el mismo motivo.

La eficacia de la ley catalana medida no pudo probarse. Su vigencia fue corta, apenas un año y medio, y coincidió con la pandemia, que trastocó momentáneamente el mercado del alquiler en todo el país. Sin embargo, la norma tenía mayor impacto que la diseñada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana (MITMA). No hablaba de barrios o distritos tensionados, sino de municipios enteros. No distinguía entre grandes y pequeños propietarios, tenía un índice de referencia de precios elaborado previamente a la ley y obligaba a todos los caseros a rebajar el precio de los nuevos contratos si era necesario para cumplir con el índice, sin contemplar ninguna bonificación fiscal para los arrendadores.

Los estudios que la han analizado han sido numerosos y las conclusiones dispares. Un informe de la Universidad Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña señalaba que la limitación redujo los precios un 5%, pero también redujo la oferta un 15%. El Sindicato de Inquilinos de Catalunya, uno de los artífices de esta ley, señaló que tras un año de aplicación los precios cayeron un 5,5% y que la firma de nuevos contratos de arrendamiento creció.

A falta de un análisis sin distorsiones coyunturales, lo cierto es que la inmensa mayoría de los 61 municipios que la empezaron a aplicar pidieron su prórroga por cinco años, incluyendo ciudades gobernadas por el PP. En Barcelona, por ejemplo, los primeros balances arrojaban una rebaja del alquiler del 7% tras cinco años de subidas ininterrumpidas y disparadas, y más de 20 nuevos municipios había solicitado su aplicación a la Generalitat antes de que el Constitucional la dejara sin efecto.

Planes truncados en País Valencià

La derrota en País Valencià es la que abre la mayor brecha en la implementación de los topes al alquiler, que han tocado máximos históricos en ciudades como València y donde el empuje del turismo causa estragos.

El pasado viernes, día de entrada en vigor de la ley de vivienda y última jornada de campaña electoral, el vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Héctor Illueca, candidato de Unides Podem a la presidencia de la Generalitat Valenciana, firmaba una resolución para iniciar el procedimiento de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Dos días después, los resultados dejaban sin representación parlamentaria a su formación y ponían fin al acuerdo del Botànic que llevó al socialista Ximo Puig a la Presidencia con apoyo de Compromís y la formación morada.

Por el momento y hasta la conformación de un nuevo gobierno del PP con el más que probable apoyo de la ultraderecha, la Dirección General de Emergencia Habitacional, Función Social de la Vivienda y Observatorio del Hábitat y Segregación Urbana tiene encomendada la instrucción del procedimiento preparatorio para recopilar los datos del mercado de vivienda y comprobar que se dan los requisitos. "La Generalitat ha puesto en marcha los mecanismos administrativos para elevar al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) la declaración de las zonas tensionadas porque es al Ministerio a quien le corresponde hacer tal declaración", precisan fuentes de la Conselleria.

La Generalitat Valenciana tiene definidas sus zonas tensionadas al menos desde 2020, cuando realizó una catalogación de las Areas de Necesidad de Vivienda (ANHA). Aunque eso es solo "una base técnica" para comenzar el procedimiento, precisan estas fuentes. València, Alacant, Castelló y otros 80 municipios están catalogados como de alta necesidad por la Conselleria. Tienes "alta necesidad de vivienda" 27 localidades en la provincia de Alacant, ocho en la de Castelló y 48 en la de València. 83 tiene "necesidad media" y ocho tiene una baja necesidad. 

Plazos inciertos

Los plazos para que la limitación de precios entre en vigor son aún inciertos. El MITMA todavía no ha recibido ninguna comunicación oficial de inicio del procedimiento preparatorio, que requiere de cierta burocracia y, por lo tanto, de tiempo. Se deben recopilar y los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo, los indicadores de nivel de renta de los hogares de cada posible zona tensionada y su evolución en el tiempo y calcular el esfuerzo económico de las familias para pagar su vivienda.

Hasta 2025 ni siquiera estará listo el índice de referencia al que deben ajustarse los alquileres, aunque esto solo afecta a los contratos firmados con grandes tenedores (diez o más viviendas). En el caso de los pequeños propietarios, sí que podría aplicarse desde ya su limitación, que no debe superar el precio del anterior contrato.

Incertidumbre en Canarias

El tope a los alquileres ya estaba descartado en Andalucía y Madrid, dos de las comunidades con mayores alzas de precios registradas en los últimos siete años. Aunque el esfuerzo económico de las familias para alquilar un piso no ha dejado de crecer en casi todas las capitales de provincia y zonas costeras, aunque no de forma tan acuciante como en grandes urbes o lugares turísticos.

Canarias es uno de los territorios donde el precio del alquiler iba en aumento, unido al auge de las viviendas turísticas y a la compra de pisos por ciudadanos extranjeros. El Gobierno canario veía con buenos ojos una limitación de los precios ya en 2021, aunque el resultado electoral también apunta a un cambio de gobierno.