La abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, dictaminó este jueves que la ley española sobre los desahucios viola la Directiva 93/13 de la Unión Europea al permitir la introducción de cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios que establecen los bancos y que, en caso de incumplimiento, acaban en la ejecución forzosa del desalojo. Su informe se basa en la demanda de Mohamed Aziz contra CatalunyaCaixa después de que se le expulsara de manera forzosa de su vivienda en 2011.

Aziz invocaba en esa denuncia la Directiva 93/13, que establece la normativa comunitaria sobre las cláusulas contractuales abusivas que figuren en un contrato entre cualquier profesional y un consumidor. De este modo, el juzgado catalán decidió remitir una serie de preguntas al Tribunal europeo para despejar las dudas antes de pronunciarse.

Kokott aclara en el dictamen que no existe una legislación comunitaria específica que regule los desahucios y que, por tanto, es un tema que le corresponde gestionar a cada estado miembro. Pero en el caso concreto de España, a la hora de aplicar la normativa procesual, no se garantizan todos los derechos de los consumidores ya que se pasa por encima la existencia de esas cláusulas abusivas. Por tanto, la abogada considera en sus conclusiones que la ley es incompatible con dicha Directiva.

'Un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13 cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa', expresa la abogada.

Según ella, el tribunal que lleve el procedimiento debe tener el poder de suspender de forma provisional la ejecución forzosa del desahucio hasta que se haya comprobado si existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Asimismo, incide en que sin esa herramienta, el juez no podrá tampoco impedir los perjuicios creados al dueño de la casa, algo que califica de 'muy difícil o imposible reparación'.

'Cuando el bien inmueble gravado con la hipoteca es la vivienda del deudor, difícilmente es apropiada la sola reclamación de indemnización por daños y perjuicios para garantizar eficazmente los derechos reconocidos al consumidor en la Directiva 93/13', escribe Kokott quien repite que la legislación española 'no constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios.

Aziz compró su casa en 2003 y firmó su hipoteca con Caixa D'Estalvis de Catalunya (hoy CatalunyaCaixa). En 2007 renegoció el préstamo -117.000 euros- opara la hipoteca y la caja de ahorros le concedió otra hipoteca de 138.000 euros a devolver en 33 años. En 2008 Aziz tuvo muchas sificultades para pagar las cuotas, lo que comenzó a generarle intereses por el retraso. Finalmente, tras dejar de pagar cuatro meses seguidos, CaixaCatalunya decidió rescindir el contrato de manera anticipada y reclamó el pago inmediato de la deuda y el posterior desahucio.  

En su demanda, los abogados de Aziz ponen en cuestión si pueden considerarse abusivas tres de las cláusulas del contrato hipotecario que firmó con CatalunyaCaixa, lo que llevó al juzgado catalán a remitir sus dudas a Luxemburgo. La primera sobre la que pide una aclaración el juzgado barcelonés se refiere a si respeta la legislación europea el hecho de que la caja de ahorros pueda exigirle a un cliente la devolución total del crédito por el incumplimiento de una cuota o varias en un periodo de tiempo muy determinado y concreto pese a que la hipoteca estaba proyectada a 33 años.

Sobre esto, Kokott asegura que 'la obligación de pago de las cuotas es la obligación contractual esencial del prestatario'. No obstante, recuerda que el juez nacional debe tener en cuenta si la rescisión del contrato hipotecario de manera inmediata y unilateral provoca un 'desequilibrio' entre los derechos y obligaciones contractuales. En concreto, es el juez el que debe 'examinar de manera particular en qué medida la cláusula se aparta de la normativa española que sería aplicable a falta de pacto; si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva; y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula, no queda considerablemente desprotegido'.

La segunda cláusula que los abogados de Aziz ponen en evidencia es la que habla de los intereses de demora que se le impusieron al retrasarse en el pago de las cuotas de su hipoteca. CatalunyaCaixa le impuso un interés del 18% cuando el tipo que firmó con la hipoteca era del 4,84%. En total, la caja le exigía la devolución de los 139.000 euros que se le prestó en primer lugar, además de otros 40.000 euros por la tardanza. Según la demanda remitida al juzgado de Barcelona, esos tipos 'no coinciden con los criterios de determinación de los intereses moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo) y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un límite legal claro aún en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado'.

La abogada general recalca de nuevo la necesidad de que el juez nacional estudie si la imposición de esos intereses de demora respetan el Derecho español, que para otros préstamos a los consumidores es de dos veces y media. Por otro lado, asegura que se debe estudiar qué finalidades persigue el interés de demora: si únicamente supone la fijación de un importe que compense los perjuicios causados por el retraso, o si también debe servir para que las partes cumplan lo pactado.

Finalmente, la tercera cláusula impugnada por Aziz hace referencia a que el banco o caja decida de manera unilateral el importe de la deuda total a pagar, lo que provoca que si el afectado no está de acuerdo, el banco pueda activar el desalojo. Kokott llama de nuevo al juez a considerar esrupulosamente la lesgilación nacional y a 'considerar cuál sería la situación jurídica si el contrato no contuviera la cláusula controvertida'.