Los bancos deberán asumir a partir de ahora el coste de escriturar las hipotecas: la Sala Tercera del Supremo ha modificado la anterior jurisprudencia del propio tribunal y ha anulado el artículo 68.2 del reglamento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que señalaba a los titulares de las hipotecas como “sujetos pasivos”, es decir, pagadores, del mismo.

En una sentencia fechada el pasado 16 de octubre, que modifica su jurisprudencia anterior, el alto tribunal concluye que “el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es el prestamista”, es decir, el banco, ya que “solo mediante dicha inscripción podrá ejercitar la acción ejecutiva y privilegiada que deriva la hipoteca” en caso de impago por parte del consumidor

Solo en los 24.776,8 millones de euros contratados en hipotecas para financiar la adquisición de 203.850 viviendas entre enero y julio de este año, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), el AJD ha supuesto para los compradores de esas casas un desembolso de entre 123,8 y 495,5 millones de euros que ahora, según explicaron fuentes de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) podrán reclamar.

El AJD grava entre un 0,5% y un 2%, según la comunidad autónoma, el valor escriturado del inmueble hipotecado. Si se tiene en cuenta el resto de las las hipotecas contratadas en ese periodo para financiar operaciones ajenas a la compra de vivienda (un total 78.548 prestamos por 14.729 millones), el total pagado por ese tributo ascendería a una horquilla de entre 197 y 790 millones de euros.

Convivían dos tesis en el Supremo

En el Supremo convivían hasta ahora dos tesis sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La Sala de lo Contencioso se había mostrado partidaria de que fuera el banco quien asumiera el pago del por ser su principal beneficiario, mientras la Salsa Civil, que resuelve la mayor parte de los pleitos derivados de hipotecas, acababa aplicando, por el principio de legalidad, el artículo del reglamento que declaraba al hipotecado como “sujeto pasivo” del tributo.

Esta última, en una sentencia de diciembre de 2015 y el un pleno el pasado mes de marzo, consideró “abusivo” ese planteamiento, aunque a efectos prácticos se limitó a declarar que banco e hipotecado deberían costearse cada uno las matrices y copias de las escrituras.

La clave de la nueva sentencia, que destaca que se trata de “una materia que afecta a un gran número de situaciones y tiene una importante trascendencia social, más allá del caso objeto del proceso”, consiste en que anula ese precepto, con lo que la sala Civil no puede volver a aplicarlo.

“Solo al banco le interesa”

A los magistrados de lo Contencioso del Supremo “no nos cabe la menor duda de que el beneficiario” de escriturar la hipoteca “no es otro que el acreedor”, ya que “él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos”. “Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca”, añade, “pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad”.

La sentencia recuerda cómo el Código Civil considera “indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”, lo que sitúa al prestamista como el “sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución”.

El Tribunal Constitucional, por su parte, había rechazado las consultas que le habían formulado distintos jueces sobre este asunto señalando que la "capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad económica susceptible de gravamen, pues sólo quien tiene capacidad de pago, esto es, quien tiene aptitud para generar riqueza con la que hacer frente a la amortización de un préstamo o de una deuda puede convertirse en titular del mismo".

“Estamos impactados. Los consumidores van a ahorrarse mucho dinero”, señala Enrique García, de la OCU, organización que venía defendiendo que “la lógica impositiva llevaba a atribuir el impuesto al banco”.

Caidas de los bancos en Bolsa tras la noticia

Tras conocer el fallo, los seis bancos que cotizan en el Ibex 35 cedían con fuerza. A mediodía, las entidades más penalizadas eran CaixaBank, que se desplomaba un 7,7%, Bankia, que se dejaba un 6,67%, y Sabadell, que caía un 6,41%.

Por su parte, Bankinter se dejaba un 5,5% en la media sesión; BBVA retrocedía un 2,79%; y Banco Santander veía disminuir el precio de sus acciones un 1,58%.