El mercado hipotecario no está pendiente sólo de la resolución que finalmente adopte el Tribunal Supremo sobre quién debe soportar el impuesto que recae en los préstamos. También hay una nueva ley reguladora del mercado pendiente de aprobación, que debía haber entrado en vigor hace ya un par de años. 

Se trata de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que el PP dejó ultimada y que con el Gobierno de Pedro Sánchez ha seguido su curso parlamentario.

¿Por qué se está tardando tanto?

España debería haber traspuesto la nueva normativa europea en materia de hipotecas, como muy tarde, el 21 de marzo de 2016. Sin embargo, la sucesión de turbulencias políticas que comenzó ese año lo hicieron prácticamente imposible. Primero fue la repetición de las elecciones generales; luego, los problemas con Catalunya y, ya en 2018, la moción de censura que desalojó a Mariano Rajoy del poder.

Por una cosa o por otra, los gobiernos no han sido capaces de proporcionar al mercado hipotecado la cobertura legal por la que clamaban los usuarios (para evitar abusos más comunes) y también los bancos (por razones de seguridad jurídica). La propia Comisión Europea ha instado al Tribunal de Justicia de la UE a que sancione a España, cosa que todavía no ocurrido, aunque se sabe que la multa puede llegar a los cien millones de euros.

¿Cuál es la situación actual?

El Ministerio de Economía, siendo Luis de Guindos titular de la cartera, dejó hecho un proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que el Gobierno trasladó a las Cortes para su correspondiente tramitación en noviembre de 2017. El texto recibió más de dos centenares de enmiendas, cuyo debate podía alargar el proceso más de los deseable, por lo que los socialistas han solicitado vía de urgencia, de modo que todo se sustanciara parlamentariamente en veinte días, en lugar de los dos meses que son habituales.

Sin embargo, la oposición e incluso algunos socios de Pedro Sánchez no se lo están poniendo fácil, y eso que el proyecto de ley no ha llegado aún al Senado, donde el PP disfruta de una mayoría política susceptible de complicarle mucho las cosas al Gobierno, en este y otros aspectos.

Pero la nueva norma beneficia a los clientes…

Más que la actual, desde luego. Con carácter general, proscribe las normas abusivas (como durante mucho tiempo lo fueron las cláusulas suelo) y establece el procedimiento para identificarlas y evitarlas. En ello desempañarán un papel clave los notarios, que deberán prestar asesoramiento gratuito a quienes así se los soliciten. Para hacerlo posible, las entidades financieras facilitaran a sus clientes, al menos siete días antes de la escrituración de la hipoteca, dos fichas normalizadas: una con las principales condiciones y otra con las cláusulas especialmente sensibles.

Los bancos se quitan de encima así la responsabilidad derivada de la deficiente comprensión de los términos pactados, que pasaría a recaer íntegramente sobre los notarios. Para protegerse de eventuales demandas, éstos obligarán a su vez a los clientes a firmar un documento en que se dan por enterados de toda la información recibida.

¿Qué otros aspectos incorpora al proyecto de ley?

Hay algunos que zanjan aspectos bastantes controvertidos de la hipotecas, como las ventas vinculadas o la comisión por cancelación anticipada. Quedará prohibido condicionar la concesión del crédito a la suscripción de otros productos, como los seguros de vida y hogar. Las entidades podrán ofrecerlos, detallando sus ventajas, pero no imponerlos, si bien al Banco de España se le reserva la potestad de admitir excepciones.

Por los que respecta a la comisión de cancelación anticipada, a las hipotecas a tipo variable se les aplica ahora un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% en el resto de la vida del préstamo. Para las de tipo fijo, en cambio, no hay límites. Cuando entre en vigor la nueva ley, las hipotecas a interés variable tendrán un tope del 0,5% en los tres primeros años o del 0,25% en los cinco primeros. Las de tipo fijo no podrá exceder del 4% hasta el décimo año, ni del 3% en los posteriores.

¿Y los cambios en las condiciones de la hipoteca?

Depende de las condiciones de que se trate. Por ejemplo, el cambio de interés variable a interés fijo será gratuito a partir del tercer año. Y a partir del quinto se podrá cambiar de banco sin ser objeto de penalización alguna por ello. La ley también pone coto a los intereses de demora, que han generado importante abusos. Ya no podrán superar por más de tres veces el interés legal del dinero (3% en 2018), aunque la doctrina del Tribunal Supremo habla dos puntos sobre el interés del préstamo.

¿Qué pasa con las multidivisas?

Fueron muy populares entre 2006 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria. Entidades como Bankinter, Bankia, Catalunya Caixa, Santander, BBVA o Popular se involucraron abiertamente en su comercialización. Pero hubo clientes que no recibieron suficiente información sobre lo que contrataban y se encontraron con que debían más dinero que al contraer el préstamo.

Además, estaba (y sigue estando) prohibido convertir en euros cualquier hipoteca denominada en divisas para la compra de una vivienda. Esa prohibición desaparecerá con la ley, pero sin carácter retroactivo, lo que deja en la estacada a quienes suscribieron el crédito en monedas que se han depreciado frente a la nuestra.

Varias oficinas bancarias en una calle de Madrid. . REUTERS/Sergio Perez

¿Cambiará la política comercial de los bancos?

Su agresividad en la venta de productos financieros se ha señalado como una de las causas de la burbuja inmobiliaria y del estallido de escándalos como el de las preferentes. Esa agresividad tenía que ver con los incentivos que los trabajadores recibían por colocar productos entre su clientela y que en el futuro no se podrán pagar.

¿Afectará la nueva ley a los deshaucios?

En principio, sí. Actualmente, los bancos pueden iniciar el procedimiento a partir del tercer mes de impago. La nueva norma divide la vida de la hipoteca en dos partes. Durante la primera mitad, se exige que el impago supere el 2% del importe del crédito; en la segunda, el 4%, siempre sin que el retraso no exceda de los nueve y doce meses, respectivamente.

Otro efecto sobre los deshaucios de la entrada en vigor de la ley podría ser la reactivación de un elevado número de ejecuciones hipotecarias paralizadas por los jueces a la espera de un criterio en línea con las exigencias del Tribunal de Estrasburgo, según ha denunciado esta semana Unidos Podemos.