La subida del euríbor, momentáneamente ralentizada con la crisis bancaria de EEUU, comienza a dejar fuera del mercado hipotecario a miles de familias cuyos ingresos resultan insuficientes para que las cuotas del crédito se lleven menos del 30% del total, que es el límite que tiene marcada la banca, aunque puede llegar al 35% de manera extraordinaria, para conceder los préstamos con los que se financia la compra de las viviendas.

El euríbor a doce meses, el indicador de uso más común para la revisión de las cuotas hipotecarias, ha aumentado casi cuatro puntos y medio en apenas quince meses, en los que ha pasado del -0,5% de finales de 2021 al 3,97% de la segunda semana de marzo (este jueves caía al 3,3%).

Eso lo sitúa a solo punto y medio del récord del 5,5% de octubre de 2008, aunque con una diferencia esencial: entonces el incremento fue del 3,5% en tres años y tres meses, a punto por año, mientras que ahora esa velocidad se ha cuadruplicado para acercarse al punto por trimestre.

Y eso está teniendo claras consecuencias en los bolsillos de las familias hipotecadas con préstamos de interés variable, que son tres de cada cuatro, y especialmente a las que contrataron esos créditos de cuota cambiante en los últimos años, ya que la aplicación del sistema francés hace que ahora en sus recibos tengan más peso los intereses que la amortización del capital, con lo que se ven mucho más afectadas por las subidas del euríbor.

A partir de abril llegan las subidas más potentes

¿De cuántas familias se trata? Resulta imposible determinar la cifra de las que están quedando fuera de esos límites del 30%-35%, aunque sí es posible, a partir de los datos de la Encuesta de Hipotecas del INE (Instituto Nacional de Estadística) calcular el núcleo de la exposición: se concentra en los 887.800 hogares que contrataron créditos variables entre 2018 y 2022, y que lo hicieron con unos intereses iniciales del 2,09% al 2,42%, a los que se les han ido añadiendo hasta cuatro puntos más que triplican el gravamen a lo largo del último año, desde que el euríbor entró en positivo a primeros de abril de 2022.

Las más antiguas, por el contrario, se encuentran menos expuestas por estar pagando más capital y menos intereses que al comienzo, a lo que se suma que en torno a tres millones de esos hogares se benefician de las deducciones en el IRPF de hasta 800 euros mensuales (9.600 anuales) por la compra de vivienda para hipotecas firmadas antes del 31 de diciembre de 2010.

"Ahora vienen las subidas fuertes, las vinculadas a la entrada del euríbor en valores positivos hace un año, y los principales afectados van a ser quienes contrataron hipotecas variables en los últimos años", coinciden fuentes del sector financiero, de los consumidores y jurídicas. Esta tormenta perfecta llega cuando el esfuerzo financiero para adquirir una vivienda vuelve a los niveles de la burbuja, algo que ha llevado a miles de familias a tirar de ahorros para amortizar parte de los préstamos y paliar así el sablazo que les supone la escalada del euríbor.

Sin embargo, no todas las familias disponen de recursos suficientes para realizar ese tipo de maniobras financieras con el fin de evitar agobios ni para mantenerse dentro de los niveles de esfuerzo que la banca considera asumibles sin riesgos ni para el hipotecado ni para la entidad.

"El consenso es no contratar por encima del 35% y, desde 2015, hacerlo a tipo fijo por la estabilidad que da", explican fuentes del sector financiero, que anotan que "cuando alguien quiere pagar, los bancos se sientan a negociar. Hay muchas soluciones, como la refinanciación y las daciones, antes de llegar a la ejecución hipotecaria", medida que con 16.851 demandas alcanzó el año pasado el menor volumen desde 2014, aunque este sigue siendo de 324 por semana o 46 diarias.

En este sentido, resulta llamativo cómo, según los datos del Notariado, están aumentando de manera notable los acuerdos de refinanciación de hipotecas, que en el segundo y el tercer trimestre del año pasado (los datos del cuarto son provisionales) superaron los 2.000 casos, algo que llevaba tres años sin ocurrir.

Al mismo tiempo, y según la misma fuente, se registra una clara tendencia a la baja en la ampliación de hipotecas, que va a quedarse por debajo del millar en el cierre de 2022 frente a la horquilla de 5.000 a 15.000 de la primera mitad de la pasada década.

Paralelamente, el código de buenas prácticas promovido hace unos meses por el Gobierno y al que se ha adherido la práctica totalidad del sector establece una serie de perfiles que pueden acogerse a aplazamientos de pago siempre que cumplan unos requisitos de esfuerzo (50%) y de renta (menos de 29.400 euros anuales), aunque esos formatos acaban encareciendo la hipoteca, en algunos casos hasta en 16.000 euros por cada 100.000.

"El código está pensado para gente en situación muy vulnerable, y si no te puedes acoger te toca negociar con el banco, que puede proponer medidas como una ampliación del plazo que siempre conlleva un encarecimiento", indican fuentes de Asufín (Asociación de Usuarios Financiero), que anotan cómo "ahí entramos en el proceloso mundo de la refinanciación, en el que se pone el contador a cero con nuevas condiciones tras una unificación de créditos, una agrupación de deuda o una ampliación del plazo de amortización".

"El banco no está obligado a negociar si se supera el 30%"

"El banco suele intentar llegar a acuerdos, porque no le interesa ni tener más impagados ni quedarse con más inmuebles. El impago es lo último deseable tanto para el hipotecado como para la entidad financiera", explica Sara Benedí, abogada del despacho zaragozano SBA y especializada en temas de crédito, quien anota que "las medidas del código solo prolongan la agonía".

En cuanto a los límites de riesgo crediticio, que salen de un "consenso" del sector financiero pero carecen de regulación, "el hecho de superar ese 30% no supone para el banco ninguna obligación de negociar nada", anota Benedí. 

Aunque tampoco se trata de algo que ocurra en toda Europa, ya que en Portugal, por el contrario, es obligatorio desde finales del año pasado sentarse a negociar para buscar soluciones que eviten impagos cuando el esfuerzo supera el 36%.

En la práctica, en España el hipotecado intenta encaminar esas negociaciones hacia la reducción de las cuotas mientras que, a menudo, por parte del banco se dirigen hacia el acceso a otras piezas del patrimonio del deudor, como ahorros o planes de pensiones, en un planteamiento en el que resulta clave que el afectado mantenga una vía de ingresos estable, normalmente laboral.

"No debería haber problemas si el empleo sigue tirando"

"Los problemas de hipotecas suelen estar relacionados con la situación de empleo. La morosidad está en mínimos, y no debería haber problemas mientras el empleo siga tirando de la economía y el entorno no se deteriore", apuntan fuentes financieras, aunque decisiones como la última del BCE (Banco Central Europeo) con los tipos de interés no empujan precisamente en esa dirección.

"Vamos a tener que aguantar unos años en esta situación de tipos altos", advierte Benedí, mientras fuentes de Asufín anotan que "en casos extremos está la Ley de Segunda Oportunidad, que es un concurso de acreedores para particulares que tramitan los juzgados, aunque lo normal es negociar con el banco".

No obstante, un estudio de esta asociación sobre entidades no bancarias concluye que la factura final de los intereses de las operaciones de refinanciación llega a cuadruplicar el de las deudas iniciales, aunque se liquida en un periodo mayor de tiempo que lo hace más soportable para los afectados.
"Cuanto menos dinero amorticemos mes a mes, mayor será la carga financiera que soportemos", advierte el informe.