Limitar el acceso a la compra de una vivienda a los no residentes, especialmente a los extranjeros, que no estén empadronados en el territorio, como mínimo, desde hace cinco años. La propuesta, planteada por el tripartito de izquierdas (PSOE, Podem y Més) que gobierna en las Baleares, tiene el objetivo de poner límites al precio de los pisos que, sobre todo en las zonas turísticas insulares, se han disparado, forzando la fuga vecinos tradicionales de su lugar de residencia habitual.

El ejecutivo balear se refleja en países como Canadá o Nueva Zelanda, que aplican medidas similares. La posibilidad se enmarca en un contexto en el que el Estado español incentiva la inversión foránea en el mercado de la vivienda, ofreciendo la residencia a cambio de adquirir un piso por más de 500.000 euros. Es lo que conoce como la Golden Visa.

Sobre una posible traslación de la medida a Catalunya, ya se han levantado algunas voces críticas. El Sindicat de Llogateres la ve insuficiente, mientras que algunos expertos dudan de su eficacia técnica en el marco de la integración comunitaria.

Los datos sobre transacciones inmobiliarias aportadas por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) muestran que los extranjeros (residentes y no residentes) compran trimestralmente en Catalunya una media de 5.000 viviendas. Durante el segundo trimestre de 2022, la cifra fue de 5.222, mientras que entre julio y septiembre del pasado año, ésta se quedó en las 4.791 compras. Mirando las estadísticas del último año cerrado, en 2021, se constata que la compraventa de viviendas por extranjeros no residentes en Catalunya creció un 36%, muy cerca del aumento del 39% de los residentes.

En el ámbito estatal, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros no residentes subió un 51,17%. La misma tendencia se repite en el caso de las compraventas entre los extranjeros residentes, que cerraron 2021 en 59.168 operaciones, un 38,74% más que en el año anterior.

Expertos del sector inmobiliario, como en el caso de los registradores, diferencian las motivaciones entre los compradores extranjeros residentes y no residentes. Los primeros suelen ser personas que han finalizado su vida laboral y quieren quedarse aquí, mientras que los segundos basan su decisión en la inversión inmobiliaria. Según comentan, son clientes que buscan o casas en las afueras de las grandes ciudades o en el centro de las poblaciones.

El valor del uso de la vivienda

Las políticas públicas deberían orientarse a que el valor del uso de la vivienda como espacio de convivencia esté por encima de la inversión o la especulación. Es la reflexión que hace Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres. Arcarazo ve insuficiente una posible medida para limitar la compra de vivienda por parte de los extranjeros no residentes, puesto que "hemos comprobado que los fondos de inversión no sólo son de fuera, sino que sociedades autóctonas crean socimis y otras figuras jurídicas con beneficios fiscales en el mercado inmobiliario".

Como ejemplo indica el caso de Casa Orsola, el edificio modernista del Eixample barcelonés sobre el que sobrevuela una amenaza de desahucio, cuyo propietario es Lioness Inversiones, un fondo de inversión autóctono. En la misma línea, Arcarazo recuerda que Azora, al que se ha condenado recientemente por incluir cláusulas abusivas en los contratos de alquiler, también es autóctona, aunque admite la fuerte presencia en el sector de gigantes internacionales como Blackstone o Goldman Sachs.

La propuesta de la portavoz del Sindicat de Llogateres implica replicar aquí una ley nacional de los Países Bajos, a la que se han adherido ciudades como Amsterdam y Rotterdam. "Los extranjeros solo pueden comprar una vivienda si demuestran que vivirán allí durante cuatro años. Se trata de aceptar la premisa de que la compra tiene una función básica fundamental de supervivencia y que no se destina a prácticas especulativas".

Arcarazo detalla que en la última década el mercado de alquiler se ha concentrado con la aparición de los fondos de inversión, que actualmente cuentan con el 23% de las viviendas en propiedad en Catalunya. "Estas sociedades tienden por naturaleza a disponer de participación internacional. Por tanto, la medida de limitar la compra resultaría insuficiente y sería más adecuado regular sus usos futuros de las operaciones".

"Populismo inmobiliario"

Desde otra óptica, pero también mostrándose crítico con la posibilidad de aplicar esta acción, el catedrático de Economía Aplicada y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José García Montalvo recela de su validez técnica. "En Canadá, los precios están bajando sin aplicar la corrección y, en cambio, en Nueva Zelanda han crecido exponencialmente, pese a la voluntad de limitar su compraventa".

García Montalvo duda también de si, en el caso de Baleares, la jurisdicción comunitaria permitiría restringir el derecho a la compra y propiedad de ciudadanos, mayoritariamente alemanes y franceses, que forman parte de la Unión Europea (UE). Por ello, califica el planteamiento de "populismo inmobiliario".

El experto critica la decisión porque "representa repartir las culpas por parte de la Administración a los demás, mientras evade su responsabilidad social de potenciar la construcción de vivienda pública. La entrada de los pisos del parque de protección oficial en el mercado privado es el principio que critica a Garcia Montalvo por cargar contra la nula política de construcciones sociales ejercida en Catalunya y en el Estado.

La semilla de ese carácter social y público al que debería aspirar al menos una parte del mercado de vivienda también es compartida por entidades como el Sindicat de Llogateres, que muestran la esperanza de que el Caso Azora suponga un punto de inflexión en la lucha a favor de los derechos de los arrendatarios y el combate de las cláusulas abusivas. Aunque el fondo de inversión todavía tiene la opción de recurrir la sentencia ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJC), una nueva respuesta negativa de este tribunal podría crear jurisprudencia y abrir la puerta a la presentación de demandas colectivas.