El mercado inmobiliario burbujea de nuevo impulsado por una banca que canaliza hacia él una parte de la abundante liquidez que desde el inicio de la pandemia le viene inyectando el BCE (Banco Central Europeo) con el objetivo confesado de evitar sus quiebras y de canalizar dinero para financiar la recuperación de los sectores productivos tras el shock que provocaron los parones de la actividad con la declaración de la pandemia. 

El calentamiento del mercado, que se está centrando en la vivienda nueva y en las segundas residencias en zonas costeras, y acerca del que comienzan a escucharse voces de alerta entre los analistas y desde algunas organizaciones de consumidores, tiene rasgos burbujeantes e inflacionistas, con los riesgos de carestía que eso entraña en el aspecto habitacional, y se apoya en el impulso de las entidades financieras, que siguen compitiendo por ese mercado con una ‘guerra’ de hipotecas paralela a una canalización creciente de recursos para las operaciones de compra. 

"La banca está siendo poco escrupulosa con el crédito hipotecario", señala Julio Rodríguez López, miembro de Economistas Frente a la Crisis y expresidente del Banco Hipotecario, que advierte sobre la creciente implantación de la llamada "banca en la sombra", en la que las entidades financieras canalizan hacia fondos de inversión y otros actores del mercado inmobiliario con músculo financiero una parte de la liquidez que recibe de Europa como consecuencia de la política monetaria del BCE. 

"Se están dando las condiciones para que se dé otro boom inmobiliario que responde a un perfil de inversión, no de usuarios de la vivienda", añade, al tiempo que llama la atención sobre los impactos sociales que puede acarrear ese tipo de dinámicas al dificultar por la vía del encarecimiento el acceso a las casas a quien las necesita para vivir. 

¿Se están comprando más viviendas en España?

Sí, sin ninguna duda: tras el parón inicial del primer semestre del año pasado como consecuencia de la crisis pandémica se compran más casas, y especialmente más casas nuevas. Los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) cifran en 415.000 las viviendas vendidas el año pasado y en algo más de 480.000 las traspasadas entre julio de 2020 y junio de 2021, lo que supone además de una aceleración del 16% (se venden seis donde se vendían cinco) una vuelta a los registros del final de la burbuja (439.000 en 2010) y el tramo intenso de la recuperación (467.000 en 2017). 

Esos datos del INE revelan también un notable avance de la compraventa de viviendas nuevas, con más de 100.000 transacciones en los últimos cuatro trimestres, algo que no ocurría desde 2014, entonces con plena línea descendente tras el ‘crash’ de 2008 y cuya remontada, lenta hasta el verano del año pasado, todavía tardaría tres años en comenzar. 

¿Eso está afectando a los precios?

Tampoco hay dudas: sí, rotundamente. El portal inmobiliario Idealista.com  situaba el precio medio del metro cuadrado de las operaciones de venta en 1.826 euros, un nivel que no se alcanzaba desde principios de 2012, cuando la tasación promedio de 1.902 se situaba 143 por debajo del récord de 2.045 de julio de 2007.  

La diferencia entre ese techo y el precio actual es de apenas un 10%, aunque resulta quizás más llamativo el encarecimiento del 8,9% registrado en el último año. 

Esa subida triplica con creces la inquietante inflación interanual, un indicador en el que la vivienda es precisamente uno de los factores que mayores efectos alcistas provoca. 

¿Dónde se compran las viviendas?

Los datos del INE  revelan algunas particularidades que apuntan a que el calentamiento del mercado se está concentrando en las zonas de costa además de, como ocurre con la mayoría de los indicadores económicos, en las provincias en las que se ubican las dos grandes ciudades del país.

El hecho de que el número de operaciones de compraventa cerradas en los seis primeros meses del año en Alicante y en Málaga superen con holgura, respectivamente, a las de Valencia y Sevilla, en las que se encuentran la tercera y la cuarta ciudades del país da alguna pista, como ocurre con el hecho de que la quinta, Zaragoza, caiga al decimocuarto puesto y se vea superada en volumen de ventas por todo el litoral mediterráneo, de Cádiz a Girona, con la única excepción de Castellón. 

Si se exceptúan las tres grandes ciudades del interior, Madrid, Sevilla y Zaragoza, las operaciones de compraventa de casas se concentran en ese litoral y en el Cantábrico, aunque en este último en menor medida y con mayor número de excepciones provinciales, como, al menos por ahora, Guipúzcoa, Cantabria, Lugo y Pontevedra. 

"La vivienda en la costa sigue siendo un producto muy comprado y financiado", apunta Rodríguez. El proceso, iniciado hace ya unos años, se ha visto relanzado con la crisis asociada a la pandemia. 

¿Qué ocurre con el mercado hipotecario?

Pasa lo previsible en un escenario de aumento del volumen de ventas y de los precios: se contratan más hipotecas y por un valor superior. Aunque también puede estar ocurriendo exactamente lo contrario, que sea el drenaje del crédito el que esté calentando el negocio, como ya ocurrió hace más de una década. 

Los datos del Banco de España  cifran en 47.981 millones de euros el valor de las hipotecas concedidas a las familias españolas para adquirir viviendas entre septiembre del año pasado y junio de este.

Esa marca, alcanzada en solo diez meses, supera cualquiera de los registros anotados desde 2010, cuando las nuevas operaciones alcanzaron un montante de 69.479 impulsado por el fin de las deducciones en el IRPF por la amortización de capital y el pago de intereses de los créditos avalados por la residencia principal. 

"La compra de viviendas como inversión está empezando a mover mucho dinero en hipotecas", indica el economista. 

¿Todas las casas que se venden se compran con hipoteca?

Hace mucho que eso no ocurre. De hecho, nunca llegó a pasar, aunque la desmesurada aceleración del mercado hipotecario ofrecía esa impresión durante la anterior burbuja, en una tendencia que se mantuvo hasta 2011: el número de hipotecas contratadas superaba con claridad al de casas que se vendían, y llegaba a hacerlo en más de un 50% al extenderse el uso de la vivienda ya en propiedad como garantía para obtener préstamos con los que financiar otras actividades, desde los estudios de los hijos hasta la puesta en marcha de nuevos negocios.  

Eso cambió con el estallido de la burbuja, que alumbró un escenario en el que alrededor de un tercio de las casas se compraba sin hipoteca, lo que inauguraba la etapa del ladrillo como producto financiero tanto para los particulares, que metían ahí sus ahorros, como para los fondos de inversión, que iniciaron su desembarco. El fin de las deducciones por las cuotas e intereses de la hipoteca a finales de 2010 también influyó en esa deriva. 

La curva del número de hipotecas vuelve ahora a acercarse a la de las transacciones de viviendas, con la segundas por encima del 80% el año pasado pese al enfriamiento del mercado para mantenerse en lo que va de 2021 en el 75%. Es decir, que el peso de la hipoteca vuelve a crecer. 

¿De dónde sale ese dinero?

Básicamente, de la financiación a interés cero que lleva año y medio inyectado el BCE en las entidades financieras, una liquidez que ahora mismo es el principal puntal del negocio bancario combinado con la compra de deuda pública al continuar el gripado de las fórmulas tradicionales que llevan años disparando las comisiones. 

Entre enero y junio de este año, los bancos españoles han concedido 29.926 millones de euros para compra de vivienda, 13.775 para consumo, a lo que se añaden otros 60.048 en tarjetas 'revolving' y crédito a las tarjetas, en ocasiones para tapar agujeros de esos otros préstamos, y otros 146.679 para financiar actividades empresariales.

Las cifras de 2020 fueron, respectivamente, 43.971, 26.600, 10.691 y 357.257, lo que revela un crecimiento del negocio hipotecario y el del 'revolving' mientras el volumen de fondos canalizados como créditos al consumo y para las empresas menguan. 

¿Cómo están los tipos de las hipotecas?

Llevan, con excepciones puntuales, dos años de descenso. Según el Banco de España, el tipo medio se situaba en el 1,46% al cierre del mes de junio, con lo que bajaba de la cota del punto y medio. Los préstamos a más de cinco años, que son los más habituales, llevan camino de romper, a la baja, la barrera del 1,4%. 

¿Dónde está el negocio para el banco?

En la combinación del margen de intereses, la cuantía y la duración de los créditos. El bajo coste que tiene para las entidades financieras el dinero que les suministra el BCE, que es prácticamente cero, les permite convertir casi íntegramente en margen cualquier interés que apliquen, por lo que la batalla comercial se centra en captar el mayor volumen posible de clientes. 

¿Esos intereses son altos o bajos?

Según desde qué perspectiva se mire. Con el Euríbor, el índice más habitual para calcular los intereses de una hipoteca en el -0,49%, el nivel más bajo del último lustro, a los consumidores les cuesta el dinero para comprar sus casas casi un 2% más de lo que indica ‘el mercado’. 

¿Algo tira a la baja de esos precios?

Los buscadores de hipotecas en internet han acabado teniendo un efecto bajista en los intereses que los bancos aplican a las hipotecas. Les obligan a competir a la baja al efectuar estimaciones matemáticas. 

¿La gente se endeuda más o menos que antes?

La asociación de consumidores Adicae advertía hace unos días de que "la cuantía media para la hipoteca se sitúa por encima de los 140.000 euros, en el nivel más alto de la última década en nuestro país", al tiempo que advertía acerca de que "el progresivo aumento experimentado desde 2013 alerta sobre la posible gestación de una nueva burbuja del abuso inmobiliario". 

Según los datos del Consejo General del Notariado que maneja esta asociación "en los últimos ocho años el importe medio de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda en España se ha incrementado un 27,84%" para alcanzar en junio de este año los 142.755 euros, un registro que apunta a un "recalentamiento" del mercado como también lo hacen el "crecimiento paralelo tanto del número de estos préstamos, en un 87% con respecto al año anterior, y el de la compraventa de viviendas, que lo ha hecho en un 71%". 

¿Quién compra las casas?

La vivienda se convirtió hace ya años en un valor de refugio para inversores, tanto particulares como societarios, ante la escasa rentabilidad de los productos financieros tradicionales, como fondos de inversión y plazos fijos, ante las políticas expansivas de bajos tipos de interés que las autoridades monetarias occidentales comenzaron a aplicar para salir de la anterior crisis y que han reforzado durante la pandemia.

Eso sitúa como compradores de casas nuevas, además de a quienes la necesitan para vivir, a ahorradores particulares que disponen de liquidez e intentan obtener rentabilidad adquiriendo viviendas para destinarlas al alquiler y también a empresas, particularmente fondos de inversión, con planteamientos similares. 

"El mercado inmobiliario se está calentando con gente que está colocando en él su dinero, pero no por la intervención de los usuarios de la vivienda", explica Rodríguez, que anota que "está habiendo compras masivas en lugares con ciertos atractivos". 

Coincide en la tesis del calentamiento con el economista Manuel Garí, que hace unos días apuntaba en Público al "problema de vivienda ociosa comprada para especular y buscar rendimientos, parte de ella en manos de fondos", y advertía de que "se están calentando los precios para lanzar el mercado de la vivienda nueva" al tiempo que no cesa la expansión de la turística.  

Esos escenarios han acabado históricamente teniendo consecuencias sociales, graves en lo que va de siglo, cuando esas tendencias inversoras se han traducido en aumentos de precios tanto para la venta como para el alquiler que dificultan su acceso a las capas de la sociedad con menores rentas.