Precio del alquiler La burbuja del alquiler: no es sólo el mercado, amigo

"Lo que está pasando es muy bestia”, dice Úrsula Garrido. No se refiere sólo a su situación, sino a la de una ciudad entera. Desde los siete años, esta actriz ha residido en el barrio de Sant Antoni, en el centro de Barcelona. Ahora tiene 39 años y dos hijos de cinco y dos. Su marido, ingeniero, nació y creció en esas calles, pero el mercado del alquiler de la urbe más cara de España trata de empujarles fuera de una zona que, al parecer, “se ha puesto de moda”, afirma Garrido con indignación.

Después de siete años viviendo en el mismo piso, un burofax de la empresa propietaria, Garuaz 2005 S.L., les informaba de que las diferentes prórrogas del contrato llegaban a su fin y que la vivienda por la que pagaban religiosamente 720 euros al mes ahora valdría 1.070 euros. “Intentamos hablar con ellos pero dijeron que la ley les permitía esta operación y que el barrio se había encarecido. Se te ponen los nervios de punta porque ya sabemos cómo están las cosas. No hay un piso por menos de mil euros en el barrio y no queremos cambiar a nuestra hija de colegio ni dejar nuestro barrio de toda la vida”, sostiene Garrido, quien reconoce que, lamentablemente, su situación “es muy normal”, quizás demasiado. “Todos a los que se les acaba el contrato ahora o se les acabó hace un año están sufriendo el aumento de los precios o directamente no se les renueva”, afirma. Para ella y su familia es un drama. “Necesitamos un piso normal para una familia, unos 65 metros cuadrados. Una cosa así no vale tanto dinero”, se queja.

Pero los portales inmobiliarios dicen otra cosa. Según Fotocasa, el precio medio del metro cuadrado en esta zona de la ciudad está en 16,87 euros, ligeramente por encima de los 16,4 de media en la ciudad, muy por encima los 13 euros en Catalunya y más aún de la media nacional, levemente superior a los nueve. Según datos del Ayuntamiento de Barcelona, el alquiler medio en la ciudad era de 944 euros en el segundo trimestre de 2019, un 5,2% más que hace un año, pero la renta no ha dejado de aumentar —y con más fuerza— desde 2014, cuando rondaba los 700 euros al mes. Según este estudio, basado en los depósitos de las fianzas de los arrendadores barceloneses, en los últimos cinco años, el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado un 40%. Es un 10% menos que la cifra arrojada recientemente para Barcelona por el Banco de España, que se basaba en los índices de precios del portal inmobiliario Idealista, aunque no es común la existencia de datos reales sobre los vaivenes de este mercado.

Según el Banco de España, usando datos de Idealista, los alquileres han aumentado un 50% en el último lustro a nivel nacional, una subida acusada sobre todo en grandes ciudades como Barcelona, Madrid, las islas y otros enclaves turísticos. En paralelo, los salarios no han seguido la misma senda y la precariedad es la tónica general en el mercado laboral español. La OCDE señala que el 24,7% de los hogares tenía un gasto en vivienda de alquiler superior al 40% de sus ingresos netos en 2014, frente al 13,1% registrado en el promedio de la OCDE, por lo que esta proporción habrá aumentado con la escalada de precios actual, a la que no pocas personas llaman burbuja.

"Los precios han crecido a un ritmo muy superior al poder adquisitivo de los españoles"

Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, prefiere hablar de “subidas generalizadas” aunque concede la palabra “boom” para determinadas zonas como Madrid y Barcelona, ciudades con mucha población y mayor actividad económica, apunta. Para Toribio, no obstante, el mercado parece haberse relajado un poco. Recuerda que en 2017 se registró la mayor subida interanual y, aunque Madrid sigue marcando máximos históricos, en general las subidas están siendo más moderadas que hace uno o dos años. “Parece que el mercado se ha normalizado”, asegura, aunque la mala noticia es que “los precios han crecido a un ritmo muy superior al poder adquisitivo de los españoles y la demanda [el inquilino] no está pudiendo acceder a la oferta”.

Mapa de Fotocasa que muestra el precio del alquiler por comunidades autónomas en España.

¿A qué se debe esta escalada de precios? Las razones hay que buscarlas en diferentes lugares dependiendo de a quién se pregunte. Según la experta de Fotocasa, la demanda de pisos en alquiler ha aumentado debido a una ligera mejoría económica tras una crisis que ha impedido ahorrar para acceder a una vivienda en propiedad. “Con los altos precios ahora, mucha gente piensa que es más rentable comprar, pero no puede porque aún no tiene ahorros para la entrada y se queda en alquiler”, explica. Oferta y demanda sería el resumen, aunque Toribio apunta a otros factores como la “cantidad irrisoria” de vivienda pública (apenas un 1,5%) que haga de contrapeso. También la “inseguridad jurídica de los propietarios”, que tienen miedo a poner en alquiler sus viviendas, y la llegada del alquiler turístico, “un factor más, aunque no el único, porque el aumento de precios es nacional y este negocio está muy localizado”, resume. Un diagnóstico similar al de Idealista, aunque quizás demasiado simplista o “interesado” para otros expertos sin intereses en este sector.

La mejor manera de controlar los precios es aumentando la oferta. La rehabilitación de miles de casas vacías y la construcción de nuevas unidades donde sean necesarias facilitará la accesibilidad. Pero el estado no tiene dinero y necesita al inversor. Así de simple.

— Fernando Encinar (@fencinar) July 31, 2019

Una "selva" llamada mercado de la vivienda

“Es el mercado, amigo”. Es la frase que puso de moda el encarcelado exministro de Economía y presidente de Bankia, Rodrigo Rato, aunque nada más lejos de la realidad. Según Alejandro Inurrieta, doctor en Ciencias Económicas por la Universidad Complutense y expresidente de la extinta Sociedad Pública de Alquiler, que describe el mercado de la vivienda en España como “una selva” que escapa de la lógica clásica de la teoría económica. “Para saber si estamos ante una burbuja tendríamos que saber cuál es el precio de equilibro de la vivienda, y eso no lo vamos a saber quizás nunca”, sostiene, porque el de la vivienda es un “mercado opaco” y los datos suelen provenir de portales especializados “elevados a dogma” pero que, en realidad “no son objetivos”, apunta.

“Aquí no rigen la oferta y la demanda, es un mercado especulativo"

Para Inurrieta, portales como Idealista “son actores perversos” y una de las causas de lo que él prefiere llamar “sobreprecio” o “inflación” en grandes ciudades, y va más allá: “Aquí no rigen la oferta y la demanda, es un mercado especulativo, casi todo el mundo adquiere una vivienda como inversión, aunque no sea para especular, pero con la noción de que es un activo que se revaloriza”, describe.

Le avalan los datos: nunca valió tanto una vivienda en España como durante los años del boom del ladrillo (1997-2007), cuando se construían el doble de viviendas que familias se formaban. Tampoco aumentó el precio de los alquileres durante la crisis (2008-2013), cuando la demanda aumentó notablemente. El mundo al revés, ilustra Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters de Barcelona, al que acudieron Úrsula Garrido y su familia cuando el burofax les decía que su alquiler iba a subir un 47%. Han logrado una prórroga de un año, pero la batalla no ha hecho más que empezar. “No es valentía, es que no hay alternativa. Soy inquilina por decisión y pelear va más allá de mi situación particular. Es un problema generalizado el acceso a un bien fundamental. Hablamos de casas para vivir”, argumenta la afectada.

Vecinos del barrio de Lavapiés y activistas antidesahucios se concentran para evitar el desahucio de una familia a la que un fondo de inversión inmobiliario quiere echar de su casa o aumentarle el alquiler de 400 a 1.400 euros al mes.-JAIRO VARGAS

Tanto en Madrid como en Barcelona, las dos ciudades con precios más altos, el nacimiento de los sindicatos de inquilinos, hace dos años, son una clara muestra de que la burbuja empezaba afectar seriamente a las clases medias urbanas. Entonces, el alquiler ya se había convertido en la principal causa de desahucio, más de 35.000, según el Poder Judicial, 37.300 en 2018. Sin contar los llamados “desahucios invisibles”, personas que abandonan la vivienda porque no se les renuevan sus contratos o no pueden hacer frente a drásticas subidas que plantean los propietarios, ya sean particulares, inmobiliarias o fondos de inversión.

En 2018 hubo más de 37.300 desahucios por impago del alquiler, según el CGPJ

Cuando la inflación o la especulación aprietan en el centro y sus alrededores, se mira hacia la periferia urbana. El empuje no es gratuito, porque los nuevos inquilinos van desplazando a la población ya acomodada allí, normalmente, con rentas más bajas, generando un nuevo aumento de precios que afecta más a los más desfavorecidos, explica Andrea Jarabo, responsable de comunicación e incidencia de Provivienda, una asociación que trabaja por el acceso a la vivienda de personas en dificultades. “Estamos notando un gran aumento de las familias que acuden a nosotros porque acaba su contrato de alquiler y el nuevo tiene una renta muy superior. Hablamos ya de las periferias, no del centro. Muchas de estas familias no pueden acceder a un alquiler de mercado en sitios tradicionalmente más económicos. O bien entran en recursos públicos o de ONG, o bien alquilan habitaciones que comparten familias enteras o vuelven al núcleo familiar”, describe, sin dejar de apuntar a las ocupaciones ante la posibilidad de acabar en la calle.

¿Un hogar o un activo financiero?

El camino hasta esta zozobra urbana y moderna ni es tan largo ni la mano que lo ha trazado es tan invisible. Jaime Palomera, que también es doctor en Antropología Social por la Universidad de Barcelona, entre otros títulos académicos, habla sin tapujos de burbuja del alquiler o, directamente, de “estafa”; y marca dos hitos en el calendario. El primero, en 2012, cuando el Gobierno de Rajoy allanó el camino para la entrada de grandes fondos de inversión para “dinamizar” el deprimido mercado del ladrillo postcrisis. Cambió el régimen de las herramientas que utilizan los llamados fondos buitre para hacer negocio con el alquiler, las SOCIMIS, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, a las que eximió del impuesto de sociedades, les redujo de 15 a cinco millones el patrimonio mínimo para su registro y redujo a tres años el tiempo mínimo que debían tener en alquiler sus activos para beneficiarse de estos privilegios. “Pasamos de cero a 70 SOCIMIS en cinco o seis años”, ilustra el portavoz del sindicato de inquilinos catalán. 

Un año después llegó la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que redujo de cinco a tres los años de contrato —el mismo periodo que las SOCIMIS debían tener en alquiler sus casas—, introdujo la posibilidad de aumentar los precios tras el primer año, de cancelarlo fácilmente por parte del casero y aceleraba los desahucios por impago a tan sólo un mes. “Creemos que esto no es casual, fue adaptar el alquiler a los mercados financieros internacionales. Estaba pensado para que las SOCIMIS hicieran beneficio a corto plazo sin pagar apenas impuestos”, esboza Palomera. Y no les ha ido mal.

Activistas protestan contra los fondos de inversión junto al Hotel Palace de Madrid el pasado año. -JAIRO VARGAS

El primer lugar en el que desembarcaron fue Madrid, donde Ayuntamiento y Comunidad vendieron miles de viviendas sociales —con sus miles de inquilinos dentro— a precios inferiores a los de mercado. El agraciado fue Blackstone, un fondo estadounidense que, hoy por hoy, es el mayor casero de España. La cantidad de vivienda que han adquirido masivamente los llamados fondos buitre tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria oscila entre el 5% según varios expertos y el 10%, según estima el Banco de España, aunque es imposible saber a ciencia cierta cuántas viviendas acumulan realmente, aunque son cientos de miles.

"Quieren que vuelva a tomar fuerza la idea de que alquilar es tirar el dinero y que hay que hipotecarse"

Su modus operandi lo conoce a la perfección Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. “Convirtieron otra vez España en el paraíso de los especuladores. Blackstone no vino al negocio del alquiler, sino a lograr que sus viviendas se revaloricen para venderlas”, apunta. Los conflictos entre inquilinos y Fidere, la SOCIMI de Blackstone, han sido una constante en el Madrid reciente. El último ejemplo está en Torrejón de Ardoz. “Compró cientos de viviendas por 90.000 euros cada una y ahora las saca a la venta por 240.000. Está intentando expulsar a los inquilinos con subidas desorbitadas. Y también lo hace en Vallecas y otros distritos”, resume el activista.

“Para que se revaloricen esas casas, antes tienen que haber aumentado los alquileres, tiene que volver a tomar fuerza la idea de que alquilar es tirar el dinero y que hay que hipotecarse, porque las hipotecas están más bajas que los alquileres”, apunta Gil. Así ganan los fondos y la banca que le ha vendido miles de activos tóxicos, muchos procedentes de desahucios de familias durante la crisis, sentencia. “Volvemos al ciclo y los discursos de los años 2000, y aquello acabó con el drama de los desahucios”, recuerda, “además, junto al empuje de los alquileres de Airbnb, convierten las ciudades en lugares inhabitables”, critica.

'Influencers' inmobiliarios

Para el economista Inurrieta, esta es una teoría más política que empírica. Duda de que los fondos, con un porcentaje tan pequeño de la vivienda puedan condicionar tanto los precios, aunque coincide en que la reforma de la LAU ha contribuido enormemente al encarecimiento. Según él, el real decreto de Gobierno socialista, que da más protección al inquilino, llega tarde. Para los activistas, además, es insuficiente.

Sin embargo, Palomera y Gil insisten. “Los fondos buitre han sido la punta de lanza. Si ellos suben los precios, los demás caseros, grandes o pequeños propietarios, lo ven con buenos ojos porque también pueden subirlos. Es un efecto contagio”, apunta Gil. Palomera es más gráfico cuando afirma que los fondos de inversión “actúan como un influencer inmobiliario. Adquieren más viviendas que nadie y ponen precios por encima de la media de forma deliberada porque pueden arriesgarse a pérdidas a corto plazo, a tenerlos vacíos más tiempo”, resume. Así lo hicieron en Estados Unidos, como explican el sociólogo David Madden y el abogado y profesor de planificación urbana Peter Marcuse en el libro En defensa de la vivienda (Capitán Swing, 2018).

Cómo desinflar la burbuja

La tendencia del mercado, según la experta de Fotocasa, es que el alquiler continúe subiendo, aunque no a este ritmo en Madrid y Barcelona. No hay receta mágica para este problema, advierte, aunque una batería de medidas podría aplacar la inflación. Para Toribio, lo principal es lograr más estabilidad y calidad en el empleo y, después, sacar más vivienda al mercado, “no con nueva construcción, sino con rehabilitación de edificios mediante colaboración público-privada, dado el estado actual de la economía del país” y destinar más presupuesto a vivienda, que se ha reducido un 60% desde 2009.

"No es un problema individual, frenar esta dinámica depende de la fuerza colectiva"

Inurrieta no confía en que más vivienda signifique menores precios. Apuesta por más regulación, más información sobre el mercado, una gran inversión en vivienda pública y un control de los precios. “El goteo al alza va a seguir, aunque sólo son sensaciones porque no hay casi datos reales”, lamenta.

Por su parte, los sindicatos de inquilinos llevan tiempo pidiendo una intervención estatal de precios y un parque público de vivienda al estilo de otros países europeos como Alemania. Pero, sobre todo, hacen un llamamiento al grueso de los inquilinos españoles. “En dos años hemos atendido la situación de unas mil personas. Ninguno ha sido expulsado y hemos conseguido, mediante la organización social y la presión, parar subidas de precios y negociar renovaciones de contrato”, explica Palomera. “Todo depende de las privaciones que la población inquilina esté dispuesta a asumir con su salario. Los derechos laborales se conquistaron con la lucha sindical. Nosotros apelamos al mismo espíritu. No es un problema individual, frenar esta dinámica depende de la fuerza colectiva”, concluye.

*Si eres uno de los afectados por esta burbuja del alquiler, cuéntanos tu caso en buzonpublico@publico.es