Ley hipotecaria Menos comisiones y freno a las cláusulas abusivas: las claves de la nueva ley hipotecaria

El Congreso de los Diputados ha dado luz verde a la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la nueva normativa que ajusta la legislación española a la europea en lo que se refiere al mercado hipotecario. El adelanto electoral no hará decaer, por poco, una ley que lleva más de dos años de retraso a la hora de trasponer la directiva europea, lo que le puede costar una sanción millonaria a España por parte de la Comisión Europea

El texto ha salido adelante con el apoyo de todos los grupos, a excepción del de Unidos Podemos, que ha denunciado que se trata de una norma totalmente insuficiente que sigue respaldando a la banca frente a los clientes. Los partidos coinciden en que, en general, la norma aumenta la transparencia en las operaciones del mercado inmobiliario y dota de más mecanismos de protección al consumidor.

El Congreso había acordado hace unos meses que la nueva ley hipotecaria entraría en vigor a los 30 días de su aprobación para que las entidades tuvieran tiempo de adaptarse a la legislación, pero, finalmente, una enmienda introducida por el PP en el Senado (y consagrada posteriormente en el Congreso) hará que la norma no entre en vigor asta dentro de tres meses. Estas son las principales novedades de la ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario.

Los bancos asumirán más gastos, incluido el AJD

Se establece un reparto más equitativo de los gastos entre la entidad y el cliente a la hora de formalizar una hipoteca. Los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Además, la entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo. En el caso de las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, deberán abonarlo en cuando otorguen una hipoteca

Menos comisiones y limitación de cláusulas abusivas

Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este periodo, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.

El cliente podrá, además, subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca para que no se produzca una situación de desequilibrio en el mercado y de competencia desleal.

Se eliminan las cláusulas suelo y la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afectará a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Sin embargo, en la norma no se aborda el abuso de algunas cláusulas que han damnificado a los clientes a la hora de constituir una hipoteca.

Este es el caso de aquellos créditos vinculados al índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), una variable que se suma a los préstamos (al igual que el Euríbor), pero que grava más los intereses de las hipotecas. La Unión Europea y algunos jueces consideran además que se trata de un índice que los bancos pueden manipular, por lo que ha llegado a ser considerado una cláusula abusiva.

Se contempla la dación en pago, pero no es obligatoria

La dación en pago será voluntaria si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado. Además, no se recoge el alquiler social ni siquiera como fórmula determinadas situaciones de urgencia de colectivos y personas vulnerables.

La nueva ley hipotecaria no prohíbe los desalojos forzosos sin alternativa habitacional, y tampoco articula mecanismos de protección ante estas situaciones. En 2007, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) de Naciones Unidas declaró que el desalojo sin alternativa habitacional constituye una violación del derecho a una vivienda adecuada, y advirtió de que su práctica intensifica la desigualdad, los conflictos sociales y la segregación, así como que sus consecuencias son similares a las derivadas de los desplazamientos arbitrarios.

Con la nueva ley, el cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo, los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas.

Mayor transparencia e información

A partir de la entrada en vigor de la norma, el banco debe dar al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos. El Código de Buenas Practicas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

La entidad deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece el banco y se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria. Además, se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

Los tasadores serán independientes y pueden ser no sólo sociedades de tasación sino también personas físicas. Además el cliente podrá elegirlo. Los trasteros, garajes u otros elementos que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica también serán considerados inmuebles.