Una tormenta perfecta amenaza la vivienda, con especulación, hipotecas más caras y más costes para las inmobiliarias

Una tormenta perfecta está sacudiendo el mundo del ladrillo con un desmesurado aumento de precios y de costes que está endureciendo las ya de por sí exigentes condiciones económicas para el acceso a la vivienda con una espiral que amenaza con causar daños intensos tanto entre los usuarios como entre quienes las construyen.

El esfuerzo que las familias necesitan realizar para acceder a una vivienda en propiedad está volviendo a los registros de la burbuja de principios de este siglo. Según las estimaciones del Banco de España, las familias tienen que dedicar como promedio el sueldo de 8,3 años a la compra de una casa, un registro que solo se había superado entre diciembre de 2005 y marzo de 2011 y que lleva camino de estrechar ese periodo de referencia después de encadenar dos años y medio de aumento después de haber pasado otros ocho entre el seis y el siete.

Para hallar un dato similar hay que remontarse a mediados de 2014 y a finales de 2012

A ese dato se le suma otro, en este caso relacionado al mismo tiempo con el encarecimiento de la vivienda y con la devaluación que de hecho están sufriendo los salarios como consecuencia de la elevada inflación, que indica que hacerse con una casa requiere una media del 33,4% de la renta anual de un hogar.

Para hallar un dato similar hay que remontarse a mediados de 2014 (puntualmente) y a finales de 2012, cuando las consecuencias de las crisis de la burbuja y de la deuda se solapaban con los efectos devaluadores de la reforma laboral de Rajoy.

El panorama presenta rasgos coincidentes para los usuarios en el mercado del alquiler, en el que, según los datos del portal Idealista, las cotizaciones están ya cerca de superar el valle del último año para situarse a un 5% del récord histórico de septiembre de 2020: la renta media alcanzaba en abril los 10,90 euros por metro cuadrado, a solo sesenta céntimos de la marca de 11,50 de hace año y medio.

La tendencia es similar en ciudades como Madrid y Barcelona, aunque con precios hasta un 39% y un 51% más elevados, respectivamente, mientras que otras como Valencia y Zaragoza han alcanzado marcas históricas, si bien con tasaciones más reducidas.

En ese contexto, el otro dato llamativo que ofrecen las estadísticas del Banco de España, el de la rentabilidad de la explotación comercial de la vivienda, se alinea por completo con las lógicas del mercado: alcanza el 10,04% de las cantidades invertidas en su construcción para venderla y en su adquisición para alquilarla, un nivel que, salvo varias excepciones puntuales entre 2016 y 2019, no se alcanzaba desde septiembre de 2007.

"Estamos viviendo una tendencia de altibajos en la que la previsible subida de los tipos de interés puede restar atractivo a la vivienda como vehículo de inversión y que eso haga bajar los precios al situarla como un terreno menos propicio para la inversión, aunque también puede ocurrir que los precios se mantengan altos y que el acceso a la vivienda resulte prohibitivo para mucha gente", explica Max Gigling, doctor en Psicología Social, fundador de Casa Alternativa y uno de los principales expertos del país en materia habitacional, que considera que "probablemente esos flujos de inversión son los responsables del lo elevado de los precios" y que apunta la posibilidad de que, al desaparecer ese factor, "es posible, aunque no seguro, que el mercado inmobiliario se alinee con los ingresos de los hogares".

En ese escenario, Gigling llama la atención sobre una de las peculiaridades que se están dando en el ámbito de los arriendos, en el que detecta "un problema, más que de precio, de oferta", en ciudades de tamaño pequeño y mediano, donde, habiendo un parque amplio de vivienda vacía, hay pocas casas disponibles para alquilar y rentas elevadas. "Lo sorprendente -explica- es que según la teoría económica una alta rentabilidad debería aumentar la oferta, pero eso no está ocurriendo. Hay algo que no tiene que ver con la economía y que frena el alquiler".

Gigling destaca los paradójicos efectos que la inflación, "negativa para el ahorro pero positiva para la deuda"

Por otro lado, destaca los paradójicos efectos que la inflación, "negativa para el ahorro pero positiva para la deuda", está teniendo en el mercado de la vivienda: la renta que se paga y se cobra no varía en términos reales para inquilinos y propietarios, ya que se revisa de acuerdo con el IPC, mientras que para los hipotecados, y siempre que los salarios se revisen al alza, el precio de la casa se reduciría en la práctica ya que el valor del crédito es nominal y se come una parte menor del salario si este crece.

El tercer afectado sería el banco. "La deuda es la misma, pero el dinero de la deuda vale menos en términos reales con la inflación", señala Gigling, que explica cómo la revisión al alza de indicadores como el euríbor no alcanza para enjugar ese descuadre cuando el IPC alcanza elevados registros como en España. "El banco gana con esos intereses una cantidad menor que la pérdida de valor real de lo prestado", añade.

Factores como esa pérdida de negocio para los gripados sistemas bancarios, tanto el europeo como el español, y la necesidad de apuntalarlos para evitar situaciones como las de hace una década pueden tener alguna relación con el resurgimiento institucional del mantra que aboga por una subida de los tipos de interés, una medida tradicionalmente utilizada para aplacar las inflaciones generadas por el calentamiento de la demanda pero de cuyos eventuales efectos en el actual escenario, en el que los motivos se encuentran en la oferta, no hay antecedentes.

Lo que está ocurriendo en el sector de la construcción resulta sintomático de ese recalentamiento de los precios con raíces en la oferta.

"Hay una tormenta perfecta en la que confluyen el aumento de los costes energéticos, algo de especulación y el hecho de que había muchas promociones en marcha", explica Pedro Azcue, constructor y promotor de Zaragoza, que recalca cómo "ha subido el precio de la vivienda pero el promotor no gana dinero. No hay margen, construir una vivienda cuesta más de lo que se puede obtener por ella".

La causa de esta situación, que ha llevado a parar obras en algunos casos y a renegociar precios en otras, está en el encarecimiento de los materiales.

"La mano de obra ha subido entre un 7% y un 10% en el último año, pero lo que es impresionante es el precio del material", indica Azcue, que enumera cómo "el acero corrugado, el que se utiliza para forjar el hormigón, ha subido un 50% en lo que va de año" (lo corrobora el índice Anifer) mientras el laminado para vigas se ha encarecido un 40%, el aluminio un 50%, los plásticos un 30% y el hormigón un 20%, mientras la chapa se duplicaba.

"Es algo sobrevenido", anota Azcue, que apunta que "los precios siguen subiendo" y que desvincula ese encarecimiento de los materiales del gripado de la cadena global de suministro. "La cerámica y el hormigón, y también el acero corrugado, se fabrican en España, donde también hay fábricas de aluminio", recuerda.