Los regalos del Gobierno a la banca en la nueva ley hipotecaria

El Gobierno ha decidido modificar aspectos esenciales de la normativa hipotecaria española para adaptarla a la vigente regulación europea. Los cambios están recogidos en la futura Ley de Crédito Inmobiliario, cuyo proyecto fue remitido la semana pasada a las Cortes.

Algunas novedades benefician a los consumidores, como el propio Gobierno se ha preocupado de destacar.

Pero hay otras con las que sin duda salen ganando los bancos, aunque todavía queda la posibilidad de que sean matizadas durante el trámite parlamentario.

Cláusulas abusivas

El proyecto de ley establece que las entidades financieras deberán facilitar una ficha normalizada con las principales condiciones del crédito y una segunda con las cláusulas especialmente sensibles. El prestatario dispondrá de un plazo de al menos siete días para acudir a cualquier notario y recibir asesoramiento gratuito sobre la propuesta. A fin de que quede constancia de que entiende todo los términos del contrato, así como sus consecuencias económicas y jurídicas, ambos firmarán un acta.

Esto significa que, ante eventuales reclamaciones, la responsabilidad por falta de transparencia no será ya de los prestamistas, sino de los notarios, que además no recibirán ninguna contraprestación por ello. Para los bancos se trata de una buena noticia, ya que así será más difícil que los tribunales les obliguen a hacer reembolsos como los derivados de las cláusulas suelo y de los gastos hipotecarios, que les han costado cientos de millones de euros.

Ventas vinculadas

Quedará prohibido que las entidades financieras condicionen la concesión de los préstamos a la contratación de otros productos, aunque sí podrán ofrecerlos, siempre y cuando proporcionen a sus clientes información detallada sobre las ventajas que encierran. El proyecto del Gobierno obliga incluso a facilitar dos presupuestos diferenciados, uno con esos productos y otro sin ellos, sobre los que el prestatario tendrá la última palabra.

De todas formas, como es bien sabido, hecha la ley, hecha la trampa. El Banco de España tendrá la potestad de autorizar excepciones mediante circular, lo que no ayudará a erradicar una práctica muy extendida. La mayor parte de las entidades financieras consideran estratégicas las ventas vinculadas, porque les ayudan a ensanchar su margen de negocio, sobre todo en épocas de bajos tipos de interés.

Hipotecas multidivisas

Los consumidores tendrán derecho en el futuro a convertir en euros cualquier crédito para la compra de vivienda denominado en divisas, cosa que ahora no ocurre. Sin embargo, la medida no es retroactiva, lo que significa que no se beneficiarán de ella quienes están sufriendo ya las consecuencias de haber contratado su hipoteca en monedas que se han revalorizado frente a la nuestra.

Estas operaciones fueron muy populares entre 2006 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria, y hubo entidades especialmente activas en su comercialización, como Bankinter, Barclays, Catalunya Caixa, Santander, Popular, BBVA y Bankia. Se calcula que en toda España hay unos 70.000 afectados, que no siempre fueron suficientemente informados sobre el riesgo que contraían y que ahora deben más dinero al banco que cuando contrataron el préstamo.

Cancelación anticipada

Tampoco tendrá carácter retroactivo la rebaja de la comisión de cancelación anticipada, de la que sólo podrán disfrutar los créditos que se suscriban tras la entrada en vigor de la ley.

Ahora se aplica un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años y un 0,25% en el resto de la vida del préstamo, si éste es a tipo variable. Para las hipotecas a tipo fijo, no hay límite.

En el futuro, la comisión de cancelación anticipada de los créditos a interés variable tendrá un tope del 0,5% en los tres primeros años o del 0,25% en los cinco primeros. Las de tipo fijo no podrán exceder del 4% hasta el décimo año, ni del 3% en los posteriores.

Incentivos a la venta

El proyecto de ley prohíbe que una parte de la remuneración de los empleados de banca dependa de la cantidad de hipotecas captadas; es decir, que se premie con algún tipo de bonus a quienes más créditos de estas características consigan colocar entre la clientela. La comercialización, además, sólo podrán llevarla a cabo personas con la suficiente cualificación, aunque la concreción de dicho precepto se remite a un posterior desarrollo reglamentario.

Se abre así la puerta para que la banca, apelando al imperativo legal, proceda a una reorganización a fondo de sus efectivos y a un cambio de la política retributiva que no necesariamente beneficiará a su personal, como ha ocurrido en los últimos años so pretexto de la crisis.

Intereses de demora

Este aspecto de las hipotecas, como de otras operaciones financieras, ha dado pie a frecuentes abusos por parte de la banca, muchos de los cuales han llegado a los tribunales. La nueva normativa determina que será de tres veces el interés legal del dinero, que se fija cada año en los Presupuestos Generales del Estado (3% en 2017).

Es otra decisión que favorece a los prestamistas, pues la doctrina del Supremo dice que los intereses de demora no deben superar en más de dos puntos el tipo de interés del préstamo (actualmente, la media no llega al 2%).