Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario La nueva ley de las hipotecas llega en pleno repunte del negocio para la banca

“No va a haber un caos, más allá de que sean necesarios unos días, o unas semanas, para que el sistema se ajuste del todo, pero el sector ya se ha adaptado y está claro quién paga los impuestos y los gastos de cada operación”, señalan fuentes de Solvia, la inmobiliaria de Banc Sabadell, ante la entrada en vigor de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario este domingo 16 de junio.

Las nuevas normas, derivadas de la parsimoniosa trasposición de la Directiva 17/2014, retraso que le costó a España la apertura en abril de 2016 de un procedimiento sancionador susceptible de provocar una multa de más de 100.000 euros diarios, llegan en pleno repunte del mercado inmobiliario y, a su rebufo, del negocio hipotecario de la banca.

"La ley viene a reforzar la seguridad jurídica y los requisitos de transparencia de las operaciones, aunque se centra más en las relaciones del hipotecado con el banco que en las de este con el vendedor", señalan fuentes de la inmobiliaria, para quienes "no hay ninguna modificación relevante en cuanto a la formalización de la compra. Nadie espera sobresaltos".

No obstante, sí los está habiendo en el sector financiero, en el que la parsimonia de la Administración y de las entidades está haciendo que los trabajadores tengan que formarse deprisa y corriendo para obtener las certificaciones que les acreditan para trabajar con las nuevas normas.

Un trabajador homologado por sucursal

“Se está haciendo a machamartillo para evitar la multa de la UE por el retraso en aplicar la directiva”, explica Roberto Tornamira, responsable de Banca de UGT.

La entrada en vigor de la ley obliga a disponer de un comercial con certificación por cada sucursal abierta, y hay 26.166, según los datos del Banco de España, a la espera del cierre de 800 de CaixaBank y 950 de Santander tras sacar adelante sus EREs.

La urgencia para cumplir con esos requisitos de homologación, que deberán cumplir la mayoría de los 160.000 trabajadores de las redes de sucursales de los bancos y cajas de ahorro, está comenzando a provocar alteraciones en los turnos de vacaciones para este verano y está obligando a miles de empleados a prolongar sus jornadas para recibir la formación antes de examinarse.

“Las certificaciones son sellos de calidad que se dan a las empresas pero que pagan los trabajadores con su tiempo y su esfuerzo”, señala Tornamira, que llama la atención sobre la desconexión entre las normas y la realidad del sector: “el empleado de banca es al final un mero vendedor, un transmisor de datos que no analiza los riesgos del crédito, ya que esa tarea suele estar externalizada, pero al que se obliga a superar una homologación”.

Cada día hábil se firman 1.400 hipotecas

Los datos de la Asociación Hipotecaria Española indican que en los últimos tres años, de 2015 a 2018, el número de hipotecas contratadas para adquirir viviendas, que son las operaciones a las que afectan las nuevas normas ha crecido casi un 40%, de 246.767 a 345.186 por año (1.400 por día hábil), mientras su importe lo hacía en casi dos tercios al pasar de 26.339 millones de euros a 42.709.

Esos volúmenes se alcanzan, por otra parte, cuando el año pasado fue el primero desde 2011, en plena crisis, en el que el volumen de crédito concedido para comprar casas supera al amortizado, un cambio de tendencia en el que, de manera paralela a la recuperación de las variables macroeconómicas en el país, resultan claves dos factores: los precios de la vivienda han subido al mismo tiempo que aumentaba el volumen de compra de casas, lo que se traducía en un incremento del valor de los préstamos y en una ampliación de su duración.

Esa combinación, que no se da en el conjunto del negocio hipotecario, en el que, como consecuencia del desplome del sector de la construcción durante la crisis, las amortizaciones siguen superando en un 7% a los nuevos créditos, ha conllevado una mayor ganancia para las entidades financieras, que cobran intereses durante más tiempo por préstamos más cuantiosos por la venta de vivienda.

Otra vez por encima de las 500.000 compraventas

Los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) sobre compraventa de casas aportan algo de luz a ese comportamiento: el número de operaciones comenzó a crecer con fuerza en 2015 para pasar en cuatro años de 318.830 a 515.051 (un 61%) y superar el año pasado la barrera del medio millón de operaciones por primera vez desde 2008, aunque cuatro de cada cinco inmuebles (1.415.788 de 1.744.086 en ese cuatrienio) eran de segunda mano.

Las transacciones de viviendas de obra nueva siguen por debajo de las 100.000 al año tras dos ejercicios de ligero repunte después de una década seguida de descenso. El ritmo de los cuatro primeros meses del año, con 33.781 adquisiciones de estreno, apuntan a que esa barrera se superará al cierre de 2019, aunque también indica que el peso de la nueva cae por debajo del 20%.

La tendencia alcista de los alquileres, con cuatro años de subidas medias superiores al 10%, empujan a parte de las familias que vivían de arriendo a embarcarse en una compra al resultar menos exigentes los precios.

En cuanto a los precios, Solvia estima que crecieron un 2% en el primer trimestre del año y pronostica que ese aumento puede llegar al 4% al cierre de 2019, aunque en buena parte del país han tocado techo al llevarse las compras un 30% de los salarios.

Las operaciones se concentran, además de en Madrid (15%) y Barcelona (10%, en tres provincias del litoral mediterráneo como Alicante (8%), Valencia (6%) y Málaga (6%) mientras los mayores incrementos de precios, superiores al 10% se han registrado en Pontevedra, Navarra y Tenerife.