Inmobiliario El temor a otra burbuja frena la normalización del mercado de la vivienda

Las noticias que apuntan a una incipiente recuperación del mercado inmobiliario se acumulan día tras día. La última, de esta misma semana, cifra en casi un 33% el crecimiento de las hipotecas en julio. También las compraventas, con o sin financiación ajena, parecen ir viento en popa. En el segundo trimestre se firmaron 141.582, un 14,7% más que en el mismo periodo de 2016. Y los precios, mientras tanto, suben de forma sostenida, al menos en algunas zonas del territorio español.

Los más recelosos advierten de que este recalentamiento del mercado puede ser el preludio de un nuevo boom inmobiliario. Las consecuencias que tendría, en el caso de que realmente se produjera, ya las conocemos.

En un país tan dependiente de la construcción, aunque ahora lo sea mucho menos, sólo pensar en la posibilidad de otra burbuja pone los pelos de punta. Hay, sin embargo, quienes aseguran que ese riesgo no existe de momento y que el mercado camina cauteloso hacia la normalidad. ¿Pero qué dicen los datos?

Hipotecas: miradas con lupa

Es verdad que la concesión de créditos avalados con la propia vivienda avanza a buen ritmo, gracias entre otras cosas a que los tipos de interés están en mínimos históricos (2,76% de media). Ahora bien, la diferencia respecto a los datos previos a la crisis es todavía abismal. Si en julio de este año se firmaron 24.863 hipotecas, la media mensual de 2006 fue de 108.000; es decir, cuatro veces más.

Los bancos han abierto el grifo de la financiación, que durante años permaneció cerrado, pero están escaldados y examinan cualquier solicitud con mayor rigor que antes. Por no hablar del crédito a los promotores, que tantos disgustos proporcionó.

Compraventas: poca obra nueva

Durante el segundo trimestre cambiaron de manos 141.582 viviendas, el mejor dato de ese periodo desde 2010. En los últimos doce meses, hubo 497.046 compraventas, con un crecimiento interanual del 14%. Esta expansión se apoya casi por completo en el mercado de segunda mano, que copa el 90% del total. Comprar sobre plano es excepcional, sobre todo después de algunas dramáticas experiencias.

Los especialistas pronostican que 2017 se puede cerrar con un total de 525.000 operaciones, que están muy bien, aunque siguen lejos de las 900.000 de 2005, último año en que la cifra subió antes de empezar la travesía del desierto.

Alquileres: el mercado se recalienta

En materia de arrendamientos, sí se ha vuelto a los niveles previos a la crisis. Ciudades como Madrid, Barcelona, Palma o San Sebastián pueden dar fe de ello. Sólo en el último año han subido una media del 20,9% en el conjunto del país y el pronóstico de los expertos es que se mantendrá la tendencia.

Dos factores influyen en la escalada de los precios. En primer lugar, el hecho de que muchos propietarios hayan decidido poner en venta las viviendas que tenían en alquiler al ver que volvía a compensarles. Y, en menor medida, la eclosión de los controvertidos apartamentos turísticos, que se alquilan por días y permiten ganar mucho dinero en poco tiempo.

Precios: una subida muy desigual

El valor de mercado de las viviendas está, indudablemente, en fase de recuperación. Lleva tres trimestres consecutivos de subidas, a un ritmo del 3%. Pero su comportamiento es muy desigual desde el punto de vista territorial. En Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades, así como en ciertas zonas turísticas del litoral, el avance no admite dudas.

En zonas con menor demanda, en cambio, los precios continúan por los suelos y Castellón quizás sea un claro ejemplo de ello.

En conjunto, la vivienda aún es un 39% más barata que a finales de 2007, cuando alcanzó una media de 2.048 euros por metro cuadrado, 800 euros más que ahora.

Suelo: las promotoras vuelven a hacer acopio

Para aprovechar el tirón de la demanda, las grandes promotoras están haciendo acopio de suelo, aunque si las alegrías de antes. No quedan muchas con capacidad para construir más de 4.000 viviendas al año, después de brutal selección natural de que han sido objeto las empresas del sector. Pero las que subsisten tienen a su favor una mayor solvencia financiera y, en algunos casos, el apoyo de los fondos de inversión internacionales que han entrevisto las oportunidades de negocio que ofrece el rebote inmobiliario en España. El precio del suelo es muy sensible a las oscilaciones del mercado y suele subir más que el de la vivienda.

Construcción: recuperación a cámara lenta

La obra nueva crece mucho más despacio que el conjunto de la economía española, por temor a generar un stock indigerible por el mercado. Mientras que el PIB aumentó un 9% entre 2013 y 2016, la construcción lo hizo sólo un 4,6%. Por lo que concierne a los visados, el año pasado se concedieron 64.000, poco más de la mitad de los 110.000 de 2009.

La previsión es llegar a 85.000 en 2017 y a 130.000 en 2019, una cifra modesta comparada con las 600.000 viviendas nuevas que se entregaron en 2006 y 2007, justo antes de que se desatara la crisis.