Comprar habitaciones: el último negocio en la selva del mercado de vivienda

"El pisito de soltero que muchos se compraban antes cuando eran jóvenes ya no existe. Ahora su homólogo es la habitación". Oriol Valls lo tiene claro desde hace tiempo. El alquiler, al precio actual, "es tirar mucho dinero", y comprar es "muy difícil, casi imposible" para muchos jóvenes a los que "el elevado precio del alquiler les impide ahorrar para pagar la entrada de un piso", explica a Público en conversación telefónica.

Por eso, este graduado en ingeniería electrónica industrial y automática, reconvertido en experto inversor inmobiliario, ha fundado junto a varios socios habitación.com, una startup que ha ganado el premio del 29 Campus de Emprendedores de SeedRocket. Proponen una "solución" a uno de los problemas más acuciantes del país: el del acceso a la vivienda para los jóvenes.

"No pierdas tu dinero alquilando una habitación, cómprala. Es tu propiedad, vive en ella o alquílala si te mudas. Recupera tu dinero cuando la quieras vender", dice la web, que ofrece cuartos con una letra desde 390 euros al mes. 

Los cálculos de habitación.com hablan de una rentabilidad de entre el 6% y el 8% anual en caso de que decidas alquilar tu habitación. Ellos se ocupan de todo: selección del inquilino, seguros, contratos e, incluso de poner a la venta el cuarto si quieres recuperar tu inversión. La empresa se ofrece a adquirirla en caso de que no haya comprador.

Detrás de esta idea está la Sociedad Limitada "Room Platform", constituida hace poco más de dos meses y radicada en Madrid con un capital social de 27.800 euros. Sus representantes son el propio Valls, Anna Bedmar y José Emilio Fernández –Uri, Anna y José, dice la web–, que participan a través de varias empresas propias: Vyce Ventures Holding SL, Red Kite Ventures SL y Ple Education SL.

Una habitación a la venta en un piso piloto de habitacion.com.

La idea es sencilla y atractiva sobre el papel. También es novedosa, aunque algunos expertos consultados por Público se muestran escépticos en cuanto a su desarrollo legal, a la seguridad ante vaivenes del mercado o de la propia empresa. Pero sobre todo hablan de "preocupación" por la deriva del mercado de vivienda español, en el que se explota como bien de inversión hasta un simple cuarto.

Resumiendo, si no puedes comprar una casa y gastas mucho dinero alquilando una habitación en un piso compartido, quizás –quizás no– sea más inteligente comprar una habitación propia, destinar ese mismo dinero al pago de la misma y convertirte en propietario del porcentaje de una casa. Además de un techo, también se compra un bien de mercado cuyo valor "solo va a seguir subiendo", confía este emprendedor treintañero. Aunque su previsión alcista no es compartida por otros expertos consultados.  

Parece la última versión de esas nuevas corrientes que banalizan la precariedad juvenil recubriéndola de neologismos cool: nesting, minijob, trabacaciones, coliving, friganismo. "Pero esto no es una moda, es una solución a una necesidad económica", insiste Valls, que asegura que el modelo ya se practica con éxito en Estados Unidos, Canadá y Australia.

Está más que convencido de que hay mucho mercado en España, donde cada vez está más claro que la vivienda no es tanto un derecho como sí un activo para especular. "Ahora mismo o se hace así o los jóvenes no pueden acceder a una propiedad", sentencia.

Valls vende su producto como una forma de ahorro. "Con la compra de una habitación por el mismo precio que un alquiler recortamos de 15 a cinco años el tiempo desde que entras en mundo laboral hasta que lograr ahorrar lo suficiente para la entrada del primer piso", dice. Pero también permite generar una peligrosa ficción: convertir en inversor inmobiliario a personas con escaso capital.

"Submercado ridículo" en un "sistema fallido"

Para Alejandro Inurrieta, doctor en economía por la Universidad Complutense de Madrid y autor del libro Vivienda: La revolución más urgente (Alternativas Económicas), esta idea, más que una revolución parece una "aberración", un "submercado ridículo" que solo puede nacer en "un mercado de vivienda totalmente fallido, como es el español". Considera que es legítimo invertir en el mercado inmobiliario, "pero para ello hay cauces no tan especulativos y que no implican la adquisición de viviendas", dice.

Palomera: "Es algo parecido a aquella empresa de los pisos colmena. La habitación como bien de inversión"

Según este experto, puede que esta fórmula no sea ilegal, pero "roza la alegalidad" y demuestra el "fracaso de la Administración para garantizar el derecho a la vivienda". "¿Qué va a ser lo próximo? ¿Ser propietario de un balcón?", ironiza Inurrieta, que alberga serias dudas en cuanto a fiscalidad y a seguridad con el compromiso de recompra. En su opinión, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) debería evaluar este producto aún por desarrollar.

"El negocio de comprar y alquilar habitaciones parece una vuelta de tuerca, se convierte la habitación en un auténtico producto de inversión, un activo que es segmentado de forma sistemática para aumentar precios y rentas incluso más de lo que viene ocurriendo en la última década", considera Jaime Palomera, exportavoz del Sindicat de Llogateres de Catalunya y doctor en Antropología Social por la Universidad de Barcelona, especializado en Economía Política y Vivienda y miembro de la cooperativa La Hidra.

Palomera es tajante: "Una habitación no es una vivienda y no cumple con los mínimos legales de una vivienda. Esto es algo parecido a lo que intentó aquella empresa con los pisos colmena. Introducir condiciones de infravivienda para poder aumentar rentas mucho más".

País de propietarios

Ese tradicional mantra que denostaba el arrendamiento para favorecer la compra de vivienda es una de las razones económicas y sociológicas de que España siga siendo ese "país de propietarios y no de proletarios" que diseñó el franquismo en los 50. También de que el ladrillo haya sido el motor económico del país durante décadas. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 y la posterior crisis hipotecaria hicieron que cada vez más personas optaran por el alquiler ante la dificultad de obtener un crédito.

Tras la crisis hipotecaria y pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los precios del alquiler no han dejado de aumentar

Los engranajes del mercado inmobiliario comenzaron a girar rápido y fuerte, y el precio de los alquileres no ha dejado de repuntar –salvo durante la pandemia– hasta más de un 50% en la última década.

La elevada demanda, la supuesta escasez de oferta, el auge del alquiler turístico y de temporada, la acumulación de ingentes cantidades de vivienda por grandes fondos de inversión extranjeros y, también, el rentismo de los pequeños propietarios han ido engordando una nueva burbuja para la que no se divisa un final cercano.

Ahora es mucho más palpable esa idea que tacha de tonto al inquilino: pagar 800 euros al mes por alquilar un piso de 50 metros cuadrados en determinadas ciudades es, en efecto, gastar mucho dinero sin que ni siquiera se garantice un mínimo de seguridad en cuanto a precios estables y renovaciones de contratos. Ahora esta idea puede aplicarse sin dificultad para quien alquila habitaciones.

Desfase entre salarios y precios

Un estudio reciente de Fotocasa e Infojobs alertaba del enorme desfase entre los salarios y los precios de la vivienda en España con los que Valls apuntala la razón de ser de su empresa. En la última década, los sueldos subieron apenas un 3,4% mientras que los alquileres aumentaron un 51% y el precio de la vivienda en venta creció un 8,5% (un 18,3% solo en los últimos cinco años).

El precio de las habitaciones alquiladas aumentó un 66% en los últimos siete años, según Fotocasa

En el caso de la Comunidad de Madrid, la desproporción era del 3,3% de los sueldos frente al 68,1% de los alquileres. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), un hogar medio español debe destinar todo lo que ingrese en casi 11 años para comprar una vivienda, un 35% más que en el año 2000.

Al mismo tiempo, el precio de las habitaciones alquiladas en pisos compartidos ha experimentado un enorme repunte en los últimos siete años. Un estudio de Fotocasa cifraba el coste en 440 euros al mes de media en España, un 15,8% más que hace cinco años y un 66% más que en 2015. En Catalunya se encareció un 73,8%, en Madrid un 68,7% y en el País Valencià un 57,80%. Son precios récord desde que la inmobiliaria tiene registros.

En ese contexto surge el proyecto de Valls, aún en ciernes. Empezó comprando viviendas en mal estado y realizando reformas integrales. "El comedor se convierte en otra habitación porque es un punto focal de fricción, de malos rollos. Estadísticamente los inmuebles con comedor tienen más rotación de inquilinos. Queremos que la gente viva en megahabitaciones con total privacidad donde puedan comer o jugar a la videoconsola con sus colegas", explica Valls.

Fórmula legal

Llevan más de un año trabajando en la fórmula legal: un contrato entre copropietarios y de cada propietario con habitacion.com. El comprador figura en el registro de la propiedad con parte de una vivienda mediante la figura del proindiviso, también llamado condominio, copropiedad o comunidad de bienes; muy habitual en herencias o en la compra de casas por parejas.

El proyecto promueve un nuevo producto financiero, el crédito habitación para conseguir la financiación inicial

Pero los bancos no dan hipotecas para habitaciones, así que han creado su propio producto financiero en colaboración con entidades bancarias. Se llama préstamo habitación y está "supervisado por el Banco de España", dice. "Es como una hipoteca, pero en caso de impago no obliga a los otros copropietarios a correr con la posible deuda", matiza. "Además, damos muchas facilidades para que no se incurra en impagos, desde ponerla en alquiler a ponerla a la venta", tranquiliza el inversor.

Hasta agosto o septiembre no tienen previsto entregar las primeras habitaciones. Primero en Tarrasa, luego en Madrid y València y su idea es "seguir creciendo", porque "hay un interés bestial", dice. "En el primer mes hemos captado a 200 interesados y ya tenemos una lista de espera de 6.000 personas que han rellenado un formulario muy exhaustivo", afirma Valls.

Jóvenes con ahorros o avales

Su público objetivo son personas jóvenes, de entre 25 y 35 años. La gran mayoría de los interesados son trabajadores con contrato indefinido, aunque también hay estudiantes con avales de su familia o personas divorciadas. "En general son gente con ciertos ahorros, pero no lo suficiente para comprar en Madrid o Barcelona", resume Valls.

Esperan terminar el año con entre 40 y 50 cuartos a la venta, y seguir creciendo rápidamente en los próximos años. Para ello, seguirán comprando inmuebles en mal estado, aunque también contemplan la compra de edificios y de suelos en los que levantar sus propios bloques. Para ello, Valls asegura que ya han conseguido inversores privados, algún pequeño fondo de capital riesgo –los llamados fondos buitre– y de empresas del sector inmobiliario.

Asegura que la idea quiere alejarse de la especulación, "no queremos engordar más la pelota", por eso destaca que una de las condiciones es que el comprador no puede alquilar la habitación durante el primer año. "Es una forma de alejar a los inversores oportunistas", considera. Aunque no parece un freno demasiado tajante en un país donde el uso de plataformas como AirBnB ha causado estragos en gran parte de las ciudades turísticas.

"En ciudades donde hay regulaciones de viviendas turísticas (VUT), claramente puede ser una apuesta que vaya al alza. Pero de la misma forma que es necesario regular las VUT o los alquileres temporales, también es urgente hacerlo con el alquiler de habitaciones, que parece quedar en una zona gris, de alegalidad. Una grieta que, como suele suceder, el mercado está explotando", advierte Palomera.