Claves para saber si se va pagar más o menos en la reforma de la plusvalía municipal

"El lunes arreglo lo de las plusvalías". María Jesús Montero, ministra de Hacienda, fue tajante el pasado fin de semana durante su intervención en el Congreso del PSOE andaluz. Dicho y hecho: el Consejo de Ministros ha aprobado este lunes un Real Decreto-Ley para el impuesto sobre la plusvalía municipal, en el que, como característica principal, garantiza que nadie pagará dicho impuesto de no obtener ganancias en la venta de una vivienda.

Forzado por la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre, el Gobierno ha aprobado con rapidez una reforma de un impuesto que aporta, de media, unos 2.500 millones de euros a las arcas de los Ayuntamientos. El Gobierno cree que esta reforma da "certidumbre" a los contribuyentes. El sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) por su parte ya advierte de que existe un "riesgo de inconstitucionalidad" en la nueva regulación y recomiendan que se tramite mejor como proyecto de ley "para eliminar cualquier riesgo".

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto sobre la plusvalía municipal, denominado oficialmente impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), se paga por la venta, herencia o donación de un inmueble en función de la revalorización del terreno en el que se asienta dicho inmueble. Hasta ahora se pagaba en todos los casos, incluso aunque hubiera pérdidas. Los contribuyentes tienen 30 días para hacerlo.

Dos métodos para calcular la base imponible del impuesto

A partir de ahora sólo se pagará si se obtiene beneficio con la venta de la vivienda. El Gobierno ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible del impuesto de la plusvalía que le resulte más favorable cuando haya un incremento del valor de suelo en una venta inmobiliaria: tributar por la plusvalía real imponible como resultado de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, o tributar con el método objetivo, que consiste en aplicar los nuevos coeficientes anuales sobre el valor catastral del suelo en función de los años transcurridos desde la operación para determinar la base imponible. El contribuyente podrá optar por abonar la cantidad que sea más favorable para su bolsillo.

Sólo tributa el valor del suelo

Hay casos en los que la plusvalía real será superior a la estimación objetiva y otros en los que ocurre justo lo contrario. La clave para entender la cantidad a pagar es que sólo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con el incremento del valor de la construcción.

¿Cómo se calcula la cantidad a pagar?

Según ha anunciado el Gobierno, "se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación". Estos coeficientes se actualizarán anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario. De esta forma, al propietario que venda ahora su vivienda y la hubiera comprado hace como mínimo diez años se le aplicará un coeficiente del 0,08%. Sin embargo, ese coeficiente será del 0,17% si la vivienda en venta fue adquirida hace cuatro o cinco años. Entre medias, las operaciones de compra-venta de una vivienda tendrán están sujetas a un coeficiente del 0,16% para un intervalo de tres años; del 0,16% tras dos años; 0,13% tras un año y del 0,14% si el propietario vende la vivienda menos de un año después de haberla comprado. A la base imponible resultante se le aplica un gravamen máximo del 30%, como contempla la ley.

Ejemplos prácticos: amplia causística

La casuística es amplia y el Gobierno ha puesto varios ejemplos. La cantidad a pagar dependerá del valor del suelo y del beneficio obtenido con la venta de la vivienda. Cuanto mayor sea éste último, convendrá pagar por el método objetivo, pero si el valor del suelo es alto, igual resulta más rentable pagar por la plusvalía real.

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros. Así, si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de la ganancia de 40.000 euros, es decir, 24.000 euros. Esa será la base imponible por el método de la plusvalía real.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros. En este caso el contribuyente, como es lógico, elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000 euros. Después de aplicarle el gravamen del 30%, el contribuyente pagaría 3.060 euros con el método objetivo u 8.000 según el método de la plusvalía real.

Pero hay casos en  que ocurre lo contrario; por ejemploo, si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de siete años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

Regulación contradictoria

Gestha ve "contradictoria" la opción de tributar por los valores catastrales del suelo e índices que fije anualmente el Gobierno o por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Según explica, la escritura es la justificación de la diferencia de valor en la transmisión por lo que corresponderá al Ayuntamiento probar que el valor de transmisión es superior al escriturado, prueba que será imposible para la mayoría de los servicios tributarios municipales que cuentan "con muy pocos funcionarios" especializados.

¿Que pueden hacer los Ayuntamientos?

La reforma del impuesto de la plusvalía municipal cuenta con el visto bueno de la Federación Española de Municipios y Provincias. Además, el Gobierno deja a los ayuntamientos la posibilidad de rebajar o elevar en un 15% los valores catastrales de partida a fin de adaptar el cálculo del impuesto.

No tiene carácter retroactivo

La nueva regulación nunca podría ser retroactiva, y los ayuntamientos no solo no recaudarán las plusvalías no liquidadas antes de la sentencia del Tribunal Constitucional del día 26 del pasado mes, sino que tampoco lo recaudarán por las nuevas transmisiones mientras no aprueben sus ordenanzas fiscales. Por eso, Gestha urge a los ayuntamientos a aprobar sus ordenanzas fiscales antes de los seis meses de plazo que les concede el Gobierno, pues "cada mes de impasse supone una pérdida de unos 170 millones en las arcas municipales", según la recaudación prevista para 2021 de 2.075 millones.

Gestha alerta del riesgo de inconstitucionalidad

Según Getha, tras la sentencia del Tribunal Constitucional del pasado día 26 que determinó la inconstitucionalidad de varios preceptos de este impuesto, la nueva regulación en un decreto ley "podría vulnerar el principio de reserva de ley del artículo 133 de la Constitución". En ese sentido, Gestha augura que habrá contribuyentes que recurrirán las liquidaciones de la plusvalía con la nueva normativa pidiendo a los tribunales que planteen una nueva cuestión de inconstitucionalidad. Por eso conviene convertir el decreto del Gobierno en un prooyecto de ley y así blindar la reforma del impuesto.