Arrendadores de inmuebles Socimis: cómo vivir de las rentas sin pagar impuestos

Los grandes arrendadores de inmuebles se están ahorrando decenas de millones de euros anuales en impuestos gracias a los privilegios de que goza una fórmula societaria introducida en España bajo el mandato de José Luis Rodríguez Zapatero y que recibió un fuerte impulso siendo Mariano Rajoy presidente del Gobierno.

Se trata de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis), que están reguladas desde 2009, pero cuya expansión no comenzó hasta que en 2012 se flexibilizaron sustancialmente los requisitos para su funcionamiento, so pretexto de revitalizar un sector muy dañado por la crisis económica.

Las principales ventajas de las socimis son que sus beneficios no distribuidos están exentos del Impuesto de Sociedades (IS) y que sus operaciones disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; aunque a cambio deben cumplir varias condiciones.

Entre ellas figuran: tener un capital social igual o superior a cinco millones, dedicarse básicamente a la adquisición y alquiler de inmuebles urbanos (viviendas, locales, oficinas, garajes) que deben mantener un mínimo tres años en cartera, y distribuir entre sus socios al menos un 80% de los beneficios derivados de la actividad arrendaticia, un 100% de los procedentes de su participación en otras sociedades similares y un 50% de los obtenidos por la venta de activos.

Como su propio nombre indica, las socimis son sociedades cotizadas, aunque la inmensa mayoría de las más de ochenta existentes en España están en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), al que acceden sobre todo medianas empresas que desean adquirir visibilidad, obtener financiación y facilitar la compraventa de sus acciones en unas circunstancias más adecuadas a sus características.

En el Mercado Continuo (es decir, en la Bolsa tradicional) sólo hay actualmente cuatro socimis, que en números redondos suman 8.000 millones de euros de capitalización (valor de mercado): Inmobiliaria Colonial (4.000 millones), Merlín Property (3.500), Lar España (400) y Arima (250). Las dos primeras forman parte, además, del Ibex 35.

Eso no es óbice para que entre las socimis incluidas en el MAB haya algunas cuya capitalización tiene poco que envidiar a las que están en el Mercado Continuo, como es el caso de General de Galerías Comerciales (3.400 millones de euros), GMP Property (1.000 millones), Testa Residencial (850) o Zambal Spain (750).

La ocho socimis mencionadas sumaron en 2019 más de 2.000 millones de euros de beneficios antes de impuestos, de los que la mayor parte se los anotaron Inmobiliaria Colonial, cuyo primer accionista es el magnate mexicano Carlos Fernández (1.014,8 millones), y Merlin Property, controlada por Banco Santander y BBVA (590,7).

Por esos 2.000 millones de euros pagaron poco más de 40 millones en concepto de Impuesto de Sociedades (un 2%), muy por debajo de los 500 que les hubieran correspondido con el tipo general del 25% e incluso de los 184 resultantes de la aplicación del tipo medio efectivo (al que realmente tributan las empresas), que fue del 9,2% en 2019, según datos facilitados por la Agencia Tributaria.

Para reducir los privilegios de las socimis, el programa del Gobierno de coalición, suscrito por el PSOE y Unidas Podemos, contempla una reforma de su "régimen jurídico y fiscal", junto con un mayor control sobre las sociedades de inversión de capital variable (sicav), muy utilizadas por las grandes fortunas para pagar menos impuestos. Por el momento, no se han producido avances.

No obstante, las socimis, en general, difícilmente van a superar en 2020 sus resultados del pasado ejercicio, ya que el parón económico por la crisis de coronavirus ha afectado de lleno a su actividad. El empeoramiento de sus previsiones se ha traducido en una fuerte caída de su valor bursátil, que en las dos mayores, Colonial y Merlin, ha sido hasta ahora del 31% y del 42%, respectivamente.