Cinco meses de subidas en las ventas de pisos

Los españoles se animan a adquirir más pisos. Las compraventas enlazan ya cinco meses seguidos de subidas interanuales tras aumentar en mayo un 11,9%, hasta 37.787 viviendas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que se basa en los datos de los Registros de la Propiedad.

El alza es menor que la de febrero y abril (del 19% y del 18%, respectivamente) pero afianza la tendencia de subidas. Además, en mayo, se produce otro cambio y vuelven a venderse más casas nuevas (el 50,5% del total) que de segunda mano tras dos meses de tirón absoluto de la usada.

Vuelven a venderse más casas nuevas que usadas, como a principios de año

¿Estos datos son un espejismo o el inicio firme de una recuperación real? La respuesta estaría a medio camino. Economistas, analistas y promotores prevén que 2010 sea un año con tirón de la demanda, pero seguido de un 2011 con vuelta a las caídas, es decir, que el mercado de la vivienda vivirá un efecto montaña rusa. Llegar al siguiente pico para volver a subir dependerá de lo que tarden en mejorar factores clave para que los interesados en adquirir una casa se animen a hacerlo: la tasa de desempleo, el precio de los inmuebles en relación con la renta disponible y el acceso a las hipotecas, además de la situación económica general.

De momento, queda la parte más positiva de la subida en esa montaña rusa, marcada por dos incentivos fiscales. Por un lado, en el primer trimestre, las compraventas empezaron a registrar los mayores aumentos desde que el sector inmobiliario pinchó en septiembre de 2007. También la estadística del Ministerio de Vivienda, cuya fuente son los datos de los notarios, refleja aumentos, aunque más leves: del 4,5% en el último trimestre de 2009 y del 1,5% en el primero de este año. No obstante, hay que tener en cuenta que se compara con un 2009 negro, con niveles bajísimos de transacciones.

La recuperación real dependerá de que los precios bajen más

Parte del aumento en el número de operaciones de compraventa se ha debido a la subida del IVA a partir del 1 de julio en las casas nuevas, que pasó del 7% al 8%. Adelantar la firma de la escritura a junio ahorraba unos 2.000 euros de media y muchos decidieron hacerlo. Aunque no tantos como los que anticiparán su compra para no perder la ventaja fiscal de deducirse la casa en la declaración de la Renta, que es el segundo incentivo fiscal del año.

Aquellos que compren piso a partir de 2011 y tengan una renta de más de 24.107 euros perderán la desgravación del 15% de las cantidades pagadas al año (con el límite de 9.000 euros), es decir, unos 30.000 euros de media para un piso de 200.000 euros.

Este fin del incentivo hará que "aumenten las compraventas de forma creciente en el segundo semestre, aunque diciembre será menos brillante que octubre", señala Pedro Pérez, presidente del G-14, el lobby de doce grandes inmobiliarias. "Pero adquirir una casa no es comprarse un jersey y lo que hará el fin de la ventaja fiscal es adelantar la decisión ya tomada de realizar la operación", apunta gráficamente.

Economistas y expertos dicen que aún falta más de un 10% de caída

El impacto "se concentrará en los últimos tres o cuatro meses del año", opina José García Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie). Según varios expertos, el aumento de la demanda podría situarse entre el 15% y el 30% en el segundo semestre.

Luego, en 2011, vendrá el declive, por el efecto comparativo, que se extenderá de acuerdo con la evolución de las variables clave para la economía familiar. A juicio de García Montalvo, el factor realmente relevante es el precio de los pisos. "Si en el primer trimestre de 2011 se ajustan muy rápido, podría haber una menor bajada de la demanda", dice.

De hecho, para este economista, el baremo para medir el esfuerzo de compra de un piso tendría que basarse en dividir el precio del inmueble (y no la cuota hipotecaria anual) entre la renta media familiar. Comprar casa supone 6,7 veces la renta anual, pero se llegó a 7,8 veces durante el boom inmobiliario. Estados Unidos, otro mercado que también sufrió el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, ha hecho un ajuste tan rápido de los precios que ha pasado de 5 a 4 veces en dos años, situándose así en la media de otros países europeos.

La duda, según Montalvo, es si España entrará en una senda rápida de caída de precios como EEUU o lo hará a la japonesa (Japón sufre un descenso de precios constante desde 1991). No es posible dilucidarlo aún. Pero lo que sí está claro es que aún se abaratarán más los pisos este año y el próximo. Ya han bajado un 11% desde 2008 y los expertos dicen que aún descenderán entre un 13% y más de un 20% entre 2010 y 2011.

Un dato que demuestra que el tirón de las ventas, de momento, es puntual, es que el número de hipotecas concedidas no crece al mismo ritmo que las transacciones (que aumentaron un 0,2% el pasado abril) y que el volumen de nuevos créditos concedidos aún decrece.

La demanda urbana, la que primero se anima cuando empieza una recuperación, seguirá siendo protagonista del aumento de las compras, que en febrero subieron en Madrid y Barcelona más del 60%. "En las dos capitales predomina el sector servicios y hay una proporción elevada de funcionarios públicos, dos factores que dan estabilidad al poder de compra", señala el economista Julio Rodríguez. Para el ex presidente del Banco Hipotecario, el verdadero motor de la recuperación de la vivienda es "la disponibilidad del crédito; los incentivos fiscales no tienen tanto efecto".

Una de las teorías que tienen algunos expertos es que llegarán nuevos promotores que romperán el mercado con precios más bajos. La razón es que también ha descendido el precio del suelo, que supone entre el 15% y el 50% del valor total del piso (y más en zonas muy caras). Por ello, cuando los promotores se animen a comprar terrenos ahora más baratos, también venderán pisos de menor precio.

Esto supondrá una fuerte competencia para los promotores y la banca, que tienen entre un millón y 1,5 millones de pisos sin vender.

Sin embargo, los promotores aseguran que esto no se producirá en breve porque apenas hay compraventas de solares. La mayoría son cesiones que hacen las inmobiliarias a los bancos y cajas en pago de la deuda que no pueden afrontar. Sólo se dan algunas transacciones por parte de empresas muy pequeñas y aún queda mucho ‘stock' por vender.