La carestía de la vivienda enciende la mecha de la protesta a nivel global

Por si los tambores de estanflación no se escucharan con suficiente fuerza por los mercados de capitales y los centros económicos y de investigación del planeta por la escalada de los precios de la energía, otra réplica acústica importante y de elevada tensión social, el encarecimiento de la vivienda empieza a sonar con insistencia. El acceso a una vivienda a costes asequibles es cada, vez más, una quimera; muy en especial, para las generaciones más jóvenes. Ante una oleada de subidas que se propagan por una riada de ciudades de todas las latitudes. Una reciente nota a inversores de JP Morgan alertaba del calentamiento de los mercados inmobiliarios y dejaba caer este sentimiento de creciente escalada reivindicativa.

Los precios globales de la vivienda se han disparado, "después del primer trimestre del año, hasta cotas desconocidas en cuatro décadas", dicen en la sala de máquinas de este banco de inversión, desde donde se resalta que, en EEUU, a finales de septiembre, el malestar ha saltado ante las dificultades de oferta de viviendas a unos precios asequibles. Tras las compras masivas de los primeros meses de la epidemia por parte de propietarios con altos ingresos. El descontento civil –aseveran en JP Morgan– es el más intenso desde 1982. Pero la descompensación y el desorden del mercado –otro caso de desequilibrio en la oferta y la demanda, como ocurre con la electricidad, desde el circuito mercantil del gas– se han agudizado en economías como Australia, Nueva Zelanda, Brasil, Alemania, Corea del Sur o Turquía. Todos con señales inflacionistas.

No hay suficientes casas en un momento en el que los tipos de interés y las hipotecas están en niveles muy bajos

El siguiente capítulo, el que sigue a las escaladas de precios en los inmuebles, es el de la protesta ciudadana. Inmediatamente después de duros y largos confinamientos sociales y de una pérdida generalizada del poder adquisitivo. Más eventual que el que siguió al credit crunch de 2008 pero cargado, a medida que avanza el despegue de la actividad, de incertidumbres. Así lo explica a Business Insider el analista de HousingWire en el mercado estadounidense, Logan Mohtashami, para quien el asunto esencial es que no hay suficientes casas en un momento en el que los tipos de interés y, por ende, las hipotecas, están en niveles históricamente bajos. Esta subida artificial, derivada de un déficit de promociones y de falta de dinamismo en el mercado de segunda mano, está alterando a los compradores: "Construir es la solución mágica" –dice–, aunque alerta de que "a los constructores no les importa el cuello de botella de la vivienda, como siempre; de hecho, nunca les va a generar preocupación alguna". Motivo por el que Mohtashami también cree que los conatos actuales de reivindicación social a los gobiernos en defensa de una vivienda a precios dignos es la consecuencia lógica de que las leyes de los mercados inmobiliarios están regidas por constructores, intermediarios y vendedores. "Necesitan un ajuste estructural", admite.

En algunas grandes capitales, como Fráncfort, Toronto o Hong-Kong, ya en situación de elevado riesgo de burbuja antes de la Gran Pandemia, "se han amplificado los peligros de estallido, por la expansión de sus precios y de su radio de acción territorial", reconocen en UBS Global Estate. Dentro de una coyuntura general de crecimiento de precios en el mundo, explican sus expertos en su Bubble Index 2021. Su diagnóstico está dirigido a los inversores, a los que les recomienda "considerar alternativas", ante la creciente amenaza de precios, que están mostrando una gran elasticidad para alejarse de valores asequibles, no sólo por la irrupción del trabajo en remoto y pese a los bajos costes financieros y las expectativas de ganancias de los propietarios, que siguen al alza, explica en un editorial el equipo de UBS.

En algunas grandes capitales "se han amplificado los peligros de colapso del mercado por la expansión de sus precios"

Esta compleja comprensión del escenario de los mercados de la vivienda también ha sido motivo de análisis por parte de The Economist. El seminario británico avisaba hace unas fechas de que los desembolsos en las compraventas de inmuebles "son demasiado elevados". Al menos, en la mayor parte de las grandes ciudades de las economías de rentas altas. Aunque su radiografía se ciñe más al mercado EEUU, donde el patrimonio inmobiliario supera los 34 billones de dólares, una suma casi similar a la del PIB conjunto estadounidense y chino. Y sólo en 2020, durante la epidemia, se cerraron acuerdos por 1,5 billones, en montante de la economía española. Buena parte de este dinamismo se produce, además, de forma sorprendente, pese al alambicado y caro –"extraordinariamente caro", recalca– proceso de compraventa. Dado que las comisiones de los distintos agentes inmobiliarios alcanzan entre el 5% y el 6% del valor de la propiedad. El triple que la media del resto de potencias industrializadas. Y el mantenimiento, a pesar de los avances tecnológicos, de unas labores de intermediación que deberían empezar a ser prescindibles en un mercado ampliamente digitalizado. Aun así, estos agentes lograron una cuenta de resultados de 75.000 millones de dólares, el 0,4% del PIB. En el segmento inmobiliario, las viejas formas de hacer persisten. Todavía hay más de 2 millones de ellos, lo que merma la competitividad en el sector.

Inicio de un descontento social en las grandes urbes

Todo ello ha suscitado las primeras protestas sociales. Con la coyuntura económica en un estado crítico por los cuellos de botella de abastecimiento global, la interrupción de flujos comerciales e inversores o los nuevos retrasos de los millennials para acceder al mercado de la vivienda. Por un elemento nuevo: la contracción de la oferta. Lo que ha llevado a una cierta preocupación en los gobiernos. Con cambios regulatorios en ciudades como Berlín, en países como España, con un cambio de paradigma normativo en ciernes o, incluso en EEUU. Porque los 3,5 billones de dólares del programa de estímulo de la Administración Biden que se tramita en la actualidad en el Congreso incluye una partida de nada menos que 213.000 millones para garantizar un parque substancial de viviendas a precios asequibles. Además de planes del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para construir más de 2 millones de inmuebles con los que corregir el déficit de 6,8 millones en los que se calcula el desequilibrio entre oferta y demanda. Mohtashami señala el planteamiento de una forma más elocuente: "necesitamos gobiernos que empiecen a ayudar a las personas a adquirir viviendas en vez de gabinetes políticos preocupados por los márgenes de beneficios". Sólo así, "la producción y las decisiones de compra de viviendas confluirán".

Berlín podría poner en el mercado más de 240.000 viviendas por los efectos de este plebiscito popular

En Berkeley (California) se han puesto en marcha un censo limitado de viviendas para minorías étnicas o residentes con alta vulnerabilidad patrimonial. Mientras en Canadá se ha puesto coto a las ventas de casas con fines especulativos, con la pertinente reprimenda de firmas financieras, y en Nueva Zelanda, el gobierno socialdemócrata de Jacinda Ardern, ha impuesto reglas estrictas a los inversores –similares a las de su homólogo canadiense, el liberal JustinTrudeau– y ordenar al banco central incorporar formalmente los precios inmobiliarios en su política monetaria para la fijación de los tipos de interés. Y la ciudad de Berlín, en referéndum, dio validez, por un amplio margen, el pasado 26 de septiembre, coincidiendo con las elecciones federales, a una iniciativa popular (Deutsche Wohnen & Co. Enteignen) por la que se insta a la alcaldía berlinesa –de triple coalición progresista (socialdemócrata, izquierda y verde)– a adquirir apartamentos de grandes propietarios para espolear la oferta con viviendas públicas. La capital alemana podría poner en el mercado, a unos precios asequibles, más de 240.000 viviendas por los efectos de este plebiscito popular.

En UBS también constatan esta tendencia. En su Global Real Estate Bubble Index (GREBI) 2021 se asegura que el repunte de la vivienda en sus 25 ciudades internacionales analizadas fue del 6% en términos ajustados a la inflación, entre mediados de 2020 y el ecuador de este año. El mayor incremento desde 2014. Con tan sólo cuatro de ellas, Milán, París Sídney y San Francisco, en una tasa decreciente. Pero con Moscú, Estocolmo, Sídney y Vancouver en dobles dígitos. Pese a lo cual, la capital rusa, como Madrid, se halla entre las grandes capitales con valoración todavía razonable. Aunque desde julio de 2020 ha alcanzado ya el incremento medio de los últimos cinco años, lo que induce a pensar que la escalada seguirá en los próximos meses.

Riesgos de mercado con tensiones inflacionistas

Por si fuera poco, la crisis de Evergrande podría constreñir el mercado inmobiliario chino, dos veces mayor que el de su rival estadounidense, en el que, irónicamente, el 20% de su parque se encuentra vacío. Es, pues, el caso contrario. Un escenario de exceso de demanda. En el que sólo este emporio chino tiene 1,6 millones de viviendas en sus balances. En medio de una batalla de Pekín por evitar el colapso del conjunto de su sistema inmobiliario, que Goldman Sachs calculaba en 52 billones de dólares en 2019; dentro de un rampante proceso de urbanización, con una tasa que superó el 60% de la población antes de la epidemia, y con un alza exponencial de la demografía de las ciudades. Pero en el que 65 millones de viviendas continúan sin ocupación. Tanto como el censo de Francia.

En este contexto, el FMI también ha emitido un diagnóstico de tenso compás de espera. En su informe de Estabilidad Financiera Global (GFS) de su reciente cumbre otoñal detecta riesgos en la venta de activos bursátiles e inmobiliarios de producirse la retirada de estímulos monetarios. La política ultra-laxa de los bancos centrales –explica Tobias Adrian director del Departamento Monetario y de Mercados de Capital del Fondo– "ha conducido a una exuberancia bursátil y a un incremento del apalancamiento financiero" que podría generar un "desorden" en la cotización de los índices y de los activos, cuando la Reserva Federal y otros organismos de supervisión retiren sus apoyos –programas de compra de deuda soberana y corporativa– y se empleen en subidas de tipos de interés.

Canadá, Nueva Zelanda, EEUU o España fomentan cambios para impulsar la oferta y buscar precios asequibles

"Los shocks podrían aparecer de manera inminente, ya que varios bancos centrales han iniciado ya un endurecimiento más rápido de lo previsto de sus condiciones monetarias", precisó Adrian, quien advirtió, sin tapujos, que "nos preocupa ver ventas masivas de gran magnitud ya que se ha alcanzado un nivel demasiado elevado en la cotización de ciertos valores". Para precisar con posterioridad que, "en los cálculos recientes de los bancos centrales han emergido las presiones inflacionistas como nunca antes se habían visto". Pese a que desde el FMI se descarten episodios de estanflación. Y anticipar finalmente que "el riesgo de desplome en los precios de la vivienda –en especial, en ciudades con un sector sobrecalentado– es significativamente alto". En el peor escenario calculado por el FMI, podrían caer hasta un 14% en las economías de rentas altas en los próximos tres años y hasta en un 22% en los mercados emergentes. En cierto modo, recuerda el estiramiento del ciclo inmobiliario del credit crunch de 2008, explica. Eso sí, con la salvedad importante de que los sistemas bancarios están mucho más saneados que entonces, asevera el director del Departamento Monetario del FMI.

Sin embargo, y a la espera de movimientos de los bancos centrales que hasta ahora se muestran reacios a provocar, el FMI en su blog oficial, asegura que, de momento, los precios siguen al alza. Como resalta su Global House Price Index, donde se registra que las tres cuartas partes de sus más de 60 países analizados experimentaron aumento de precios en 2020. Tendencia que se ha acentuado con los datos más recientes este ejercicio, avisa. Y que contribuirá a prolongar las presiones inflacionistas, admiten sus expertos.