España todavía no ha aclarado algunas de las principales cuestiones en su celeridad por poner en marcha el conocido como banco malo que gestionará los créditos tóxicos de las entidades bancarias españolas, lo que está manteniendo a distancia a los potenciales inversores. Está previsto que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, o Sareb (según su acrónimo) como se ha denominado al banco malo, entre en funcionamiento antes de final de año con 60.000 millones de euros en activos inmobiliarios, créditos y suelo, pero todavía tienen que ser despejadas muchas de las incógnitas sobre cómo se gestionarán y se venderán los activos.

La buena noticia para los creadores es que ya ha levantado los 2.000 millones de euros de capital privado que necesita tener antes de diciembre, dijo una fuente conocedora del proceso. Sin embargo, la caza de inversores ha sido dura, y el objetivo sólo se ha cumplido gracias al apoyo de las grandes instituciones financieras que han realizado importantes contribuciones.

Bancos como Sabadell y Santander o aseguradoras como Mapfre y Mutua Madrilena han dicho ya que participarán en la sociedad, mientras que grupos internacionales con presencia en España, como la aseguradora europea AXA, también están analizando invertir en la entidad. Una persona cercana a las conversaciones dijo que el banco británico Barclays también invertiría en la entidad. Pero otros importantes bancos como BBVA se están resistiendo y algunos de los inversores extranjeros que España quería atraer, como fondos de inversión o soberanos, parece poco probable que entren en el capital hasta febrero o marzo, dijeron banqueros conocedores de las conversaciones.

Muchos de ellos quieren más claridad sobre los activos que serán transferidos a la Sareb, su valor y cómo se financiarán las ventas de los préstamos, dijeron banqueros. Incluso aunque se produzca el primer trasvase de activos, muchos de esos elementos todavía tienen que tomar forma. Bajo el esquema, que se basa en la experiencia irlandesa para reestructurar su banca, los prestamistas solventes colocan créditos tóxicos e inmuebles con un descuento y reciben a cambio bonos con garantía estatal.

'Hay una gran logística en la operación. Necesitas abogados, infraestructura, servicios tecnológicos. Todo eso no está preparado', dijo un banquero que asesora a potenciales inversores internacionales en Sareb. 'Nuestra sensación es de auténtico caos', añadió.

Cuatro bancos nacionalizados - Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco y Banco de Valencia - transferirán 45.000 millones de euros en activos con descuento a la Sareb antes de final de año. Los bancos también recibirán 37.000 millones de euros de ayuda europea para cubrir las necesidades de capital creadas por la explosión de la burbuja inmobiliaria hace ya cinco años. España necesita mantener su participación de los 3.900 millones de euros de capital inicial para la Sareb por debajo del 50% para evitar su consolidación en las finanzas públicas. En principio, la Sareb tendrá 5.000 millones de euros de capital, lo que obliga a que inversores privados destinen como mínimo 2.600 millones para que el Estado no tenga mayoría.

La mayor parte de la participación llegará en forma de deuda subordinada, aunque los inversores también podrán poner activos en vez de efectivo para obtener una participación, pero esa deuda acarrearía el riesgo de perder toda la inversión sin un gran incentivo a cambio.

Las prisas por poner en marcha la entidad para cumplir con las condiciones del rescate bancario acordado con Europa están en parte detrás de un cierto rechazo de los inversores en invertir en el vehículo. En otros casos de bancos malos, como en Irlanda, los préstamos fueron valorados de forma individual antes de ser transferidos, pero en el caso español se asigna valor a una cartera de activos por su volumen, con un amplio rango de activos incluidos. 'Es una proposición que tiene poco sentido, estarías invirtiendo a ciegas', dijo Manuel Anguita, de Aguila Capital, que realiza labores de intermediación entre inversores y bancos que quieren vender activos.

La prisa también ha llevado a la confusión sobre las valoraciones. Algunos de los altos banqueros y los asesores involucrados en el rescate bancario se vieron descolocados por la diferencia entre cómo pretendía España valorar los activos y las cifras que la Comisión Europea dijo la semana pasada que utilizaría, dijeron dos fuentes involucradas en las negociaciones del banco malo. 'Ha sido un poco sorprendente', dijo uno. 'Si lo hubiéramos sabido antes, habríamos usado unos precios de transferencia distintos'.

Una vez en marcha, también existen preguntas sobre cuándo podrá comenzar a vender activos la Sareb, con algunos banqueros prediciendo que podría llevarle hasta finales de 2013. El banco malo podría tener que confiar inicialmente en los actuales equipos de Bankia y los otros bancos implicados para que sigan gestionando sus activos tóxicos, dijeron dos fuentes conocedoras del proceso. Posteriormente, los paquetes de préstamos se podrían analizar en más detalle al prepararse para su venta, dijo una tercera fuente. Incluso entonces, existen preocupaciones por la dificultad para vender el suelo sin promocionar, parte de ello ahora sin valor alguno, o las promociones sin acabar que terminarán por ser derribadas.

Para comprar propiedades ya ejecutadas, los inversores a menudo buscan créditos y garantías de que los eventuales compradores de las viviendas consigan hipotecas, que a veces obtienen de la propia entidad que vende la vivienda.

Las negociaciones sobre cómo los bancos más sanos serán capaces de financiar estas adquisiciones están en marcha, dijo una de las fuentes cercanas al proceso. Otra fuente dijo que había planes para encontrar un modo de que la Sareb pueda desarrollar propiedades no acabadas o suelo. Las fuentes dijeron que los inversores internacionales también han mostrado reticencia por asuntos relacionados con el procedimiento para desvelar información o por unos insuficientes incentivos fiscales.

La sociedad que alberga la Sareb se convertirá el año que viene en un fondo, y los cambios en su estructura podrían resolver algunas de estas cuestiones, mientras entran en vigor nuevas normas impositivas. Sin embargo, el campo para los posibles inversores en capital es pequeño.

La Sareb prevé una rentabilidad anual de entre el 14% y el 15% por ciento en sus 15 años de vida, pero con las dudas sobre cuándo será capaz de acercarse a estas cifras, los fondos que necesitan retornos a más corto plazo podrían mantenerse lejos.'Ha habido mucho interés de inversores internacionales. Pero es difícil saber cuánto de eso es real', dijo uno de los banqueros.